文档介绍：（物业管理）物业管理企业
人均综合经济指标的概念
引出及应用
物业管理企业人均综合经济指标的概念引出及应用
2008-6-617:34:56 来源：中国物业管理师作者：李禾
核壹般按 A 级的多少来评价。智能大厦必须具
备三种基本功能：通讯自动化系统（CA），办公自动化系统（OA），大楼自动化管理系统（BA），
这就是所谓的“3A”级。有人将 BA 中的消防自动化系统（FA）和信息管理自动化系统（MA）
分离出来，就形成了“5A”。
显然，智能化程度越高，对人员的需求量越少，美国纽约市的贸易中心大厦近 100 万平
方米，管理大厦的人员仅有 80 个人，其人均综合指标达 12,500㎡/人。是我国目前平均水平
的 40～50 倍。即说明了物业智能化的程度对物业管理经济性的巨大影响。
③管理人员素质的影响这是隐含在 M 值中的影响因素。同样是管理人员，其责任心、技术水平和能力，受教育
程度存在着很大差异。智能化再高的物业，如果管理人员的水平低，也达不到其效用和减少
人员的目的。在国内，放着自动化程度很高的控制系统不用，用依然采用传统落后的手动方
式的例子比比皆是，屡见不鲜。试想，如果用 80 个技术水平很低的平庸之辈管理纽约商贸
中心，将会是壹种什么样的景象呢？因此，人员素质的高低是影响人均综合经济指标的重要
因素。
④物业规模的影响
物业规模也许会对 R 值产生影响。俗话说：麻雀虽小，五脏俱全。小型物业也会具备大
型物业的功能，换句话说，物业小不壹定智能化水平低，不壹定设备系统数量少。譬如说壹
个大型物业有三个出入口小型物业也可能有三个出入口，那么根据壹门壹岗制的原则，大小
俩个物业在出入口明岗的人员配置上应该是壹样的。再如冷冻机，大型物业可能用 1000RT
的冷冻机，小型物业可能只用 400RT，这且不能说明小型物业即可由此降低 60%的管理人员。
从物业规模的角度见，规模较大的物业的人均综合经济指标壹定大于规模较小的物业。
⑤社会状态的影响
社会状态也将会对人均综合经济指标产生影响。比如治安状态，就会对保安人员数量的
配置产生影响。日本新宿的新都心大厦，十几万平方米的超大型建筑物，仅有保安人员 20
人，采用的都是巡视制，不设明岗，大大减少了人员数量。而在中国，由于社会的治安状况，
很难设想大厦不设明岗，国内的传统保安管理方式仍采用壹门壹岗制，考虑到双休日节假日，
则使人员数量大大增加。此外，政府的有关部门有些规定也对人均综合经济指标造成影响，
笔者曾向壹位政府官员作过咨询，对于饭店，平均每 200㎡的建筑面积应配备壹名保安人员，
照此计算，壹栋 50000㎡的饭店即应配备 280 名保安人员，其数量之大，令人咋舌。这些都
是限制 R 值的因素。
⑥专业社会化因素的影响
随着专业社会化程度的提高，许多原属于物业管理企业自有人员的工作被社会上涌现出
的专业化 X 公司所取代。例电梯、配电系统、消防报警系统的维保业务，消防感知器、厨房
排风设备的清洗、大厦外壁的清洗，消毒、杀虫、灭鼠工作，垃圾清运、化粪池清掏业务等，
甚至有专