文档介绍：z
文园裕景2F3F商业裙楼招商方案〔初案〕
前言:
文园裕景2F3F商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造城东新的商业中心商圈。为了确保文园裕景建成后，但目前仍在一个初兴阶段，需要1-2年光景逐渐形成商圈幅员。
②会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房，少有商业工程和综合体工程，出租户多为自建房屋户主或个人物业，除财富广场、金城大厦外，沿街商业大多自租自营，缺乏统一招商、业态规划，商业运营、管理较为混乱。商铺形象不一，沿街店面租金较为灵活、多变，未能形成统一规。
③会昌商业零售业数量较多，但品牌较少。形成以坚强超市、文荟超市的超市型集群商圈。以“超商〞带“市〞人流集群较明显，整体会昌市场消费层次偏低，高层消费人群外流。
④随着城区“东拓〞及城东城市化进城推进，以及目前老城区商业格局缺乏，商业中心的东移态势已明显。从老城区为中心的商业已往文化广场转移。自08年起，城东片区商业开展明显，文园裕景5000㎡生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之作。
4、会昌目前主要街道商业情况
商业路段
主要面积〔m2〕
层高(m)
主要面宽*进深〔m〕
租金情况
〔元/m2〕
主要经营种类
经营
情况
南街-惠诚路
50-80；
300-500
〔-〕
*〔6-14〕
90-160
粮油批发、电器城
沿街无空铺，置换率低
财富广场--文化广场
40-120
3-
〔3-4〕*〔12-15〕
110-
休闲果饮、电器、数码、运动品牌、二三线品牌服饰、母婴用品
沿街无空铺，置换率低
水东延伸街
40-150
-5
〔3-4〕*〔8-12〕
130-
中档家居、婚纱摄影、珠宝、二三线品牌鞋服、休闲按摩、汽车4S
沿街无空铺，置换率低
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红旗大道东段〔文化广场以东至彭迳〕
35-80
3-
〔3-〕×〔6-12〕
65-100
中低档鞋服为主，中低端餐饮、家电、水暖、日常家居、杂货、茶叶烟酒
沿街无空铺，置换率低
5、可供参考的市场情况
参考工程
工程名称
主要面积围(㎡)
层高(m)
面宽*进深(m)
租金围
(元/㎡)
经营业态
免租期
租期
年租金递增
备注
坚强超市
二楼商场
35-120
主力门店：300-400
〔4-6〕*〔6-12〕
15-30
时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居
物业为个人持有
金城大厦
二、三裙楼
二楼建筑面积：1600
三楼建筑面积:1481
分割面积：14-25㎡/间
〔-3〕*〔4-6〕
二楼：对外租金40；实际租金：20-30
三楼：对外租金30；实际租金：10-20
招商主题：儿童主题
二楼：母婴用品、儿童服饰、学****用品、儿童餐饮
三楼：儿童游乐场、儿童电玩城、美容美发、舞蹈音乐书法美术教育
二楼：免租期：1年
三楼：免租期：2年
租期：5年
10%
物业由开发商自持；**商业运营管理公司进展商业运营管理
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分析：坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超〞聚集效应，形成了时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态，与超市形成业态互补，人气旺盛，吸金效应明显。金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题·欢乐城招商定位上缺乏市场根底，与会昌主流消费需求不符，与一楼及周边商业难以形成业态互补，人气缺失，消费乏力。
三、功能定位及区域招商对象
1、商业定位：
功能定位：以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。
市场定位：
ⅰ餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。
ⅱ娱乐以时尚娱乐为主，休闲足浴、酒水吧、婚纱摄影。
ⅲ休闲以本地市场认可的业态为主。如咖啡厅、果饮、休闲会所。
ⅳ购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主，精品店为辅。
ⅴ家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。
定位说明：
ⅰ因会昌目前商业经营定位为低档，考虑到本工程自身定位及辐射围，商业街经营定位应该是中档偏高。
ⅱ就会昌商业经营格局和开展历史来讲，较高档的品牌进驻会昌的可行性不是很大。故商业街主要引进一些二、三线及相关品牌。
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ⅲ目前会昌市场行情而言，经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、衣、精品饰品的消费，所以在本工程中，我们拿出相对较多的面积来经营女性服装、化装品以及美容SPA。也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步开展的前景。
2、各栋招商对象
〔各栋商业平