文档介绍：土地收益折现值的资本化率 （r）取现行一年期银行定期存款利
这是估价群朋友拿出来给大家讨论的问题，欢迎发表意见。
收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问
请先看如下举例:
评估内容
（一）年房地总收益
1、月租金
2
土地收益折现值的资本化率 （r）取现行一年期银行定期存款利
这是估价群朋友拿出来给大家讨论的问题，欢迎发表意见。
收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问
请先看如下举例:
评估内容
（一）年房地总收益
1、月租金
2、年房地总收益
（二） 年房地总费用
1、 维修费
2、 管理费
3、出租房产的税率
4、保险费
5、 租金损失费
6、 租赁中介费
（三） 年房地纯收益
（四）资本化率
（五）可获收益年限（年）
（六）房地合一收益单价
（Vi）
(元 / m2)
估价人员对周围同类房地产租赁市场的调查，类似房地产租金
〜/ m •月（含税），根据估价对象的 特点和实际情况确定其正常月租金水平 （含税）为18元/ m •月
月租金X 12个月
以下六项之和
% —
一般由承租户承担，不予考虑
根据相关文件规定，该区域的房产出租税率为 / m. 月
按房屋重置价格的 2%。
按年房地总收益的 2% 十
（一）-（二）
资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率选用目 前一年期存款年利率 %，风险调整值根据估价对象的情况 （住宅，风险相对较小）以及当地的房地产发展现状及前景等因 .素综合考虑后，确定风险调整系数为 ％则资本化率r为％
•混合结构非生产用房经济耐用年限为 50年，如前述，至估价期
日，建筑物剩余经济耐用年限 40年，土地剩余使用年期为 67
年。根据规范二者之间取其短者，即取收益年限 n=40年。
V1 =a/R x [1 -1/(1+R) n]
土地收益折现值的资本化率 （r）取现行一年期银行定期存款利
土地收益折现值的资本化率 （r）取现行一年期银行定期存款利
V2=Px [1 -（1+r） -27]/[1-（1+r） -70] - （1+r） 40,在建筑物经济耐用
年限届满后，土地尚有 27年的收益年限。
（七）土地剩余年限折现
值（V2）
完整出让年期的土地现值（P）:估价对象位于B1区，根据厦府 [2005]79号，住宅基准楼面地价为 1800元/ m,估价对象容积 率=建筑面积/ 土地分摊面积= m / m =，则容积
率修正系数=- x +=，容积率修正后的
楼面地价1782元/ m。
%为安全利率，再加上 1%勺风险系数，则资本化率为
%。
(八)评估单价(V) v=V1+V2=(六)+(七)并取整
这个案例中，土地剩余使用年限的折现值公式想表达的意思是： 先求出建筑物经