文档介绍：: .
{}营销策划地产项目整合营销策划报告Eva宅价格也将加速上涨。
——价格结构合理，保持平稳。北京今年第一季度的新楼盘价格并没有出现此前业内人士所预计的上涨的趋势，普通住宅的平均价格为 5034 元/平方米，价格平稳，大体上与去
年相当。
第一季度新开盘的房地产项目有 40 个，与去年一季度相比，数量减少了 14 个。在价格上，单价以 4000 元/平方米―6000 元/平方米的项目居多，
占到了总新盘数量的 1/4。这一情况说明了目前北京商品房中的住宅依旧是保持一个比较适中的价格。
此外，单价 4000 元/平方米以下的项目有 9 个，其中 8 个项目分布在五环以外，主要为经济适用房和普通住宅，这也表明位置目前依旧是影响房
地产价格最主要的因素。
2004 年新盘价格对比图
2、市场需求状况分析
——住宅需求分析，北京还有很大需求空间
a、调查显示本市居民需求取向偏好置业，外埠人士看好北京。
b、从需求规模测算，2010 年前每年有 20 万套住房需求。有关资料表明，三口之家住房建筑面积在 80－100 平方米这个区间是比较经济、适用的
一个套型。西方有些发达方米，但不继续往上升，相反的还退回来，退到 80－100 平方米。
(从 1990 年到 2003 年，全市人均住房使用面积年均递增率 %。按此测算，2005 年人均住房使用面积为 平方米，若平均家庭人口为
人(2001 年户籍平均家庭人口)，则户均住房使用面积为 平方米，折算成建筑面积 平方米；2010 年人均住房使用面积为 平方米，
户均住房使用面积为 平方米，折算成建筑面积 平方米。这也就是说，到 2010 年前后，北京家庭住房平均面积将提高到一个比较稳定
的合理水平。)
1990－2002 年北京市常住非农业人口年均增长 万人。以此增长率进行推算并考虑到加快城镇化进程的需求，到 2010 年全市常住非农业人口
将达 930 万人。
c、据以上因素测算推断，2004－2010 年全市住房年均竣工规模保持在 2000 万平方米左右，约 20 万套。
考虑未来 10 年是我市建设现代化稳步提高，以及举办 2008 年奥运会、城区危旧房改造、绿化隔离地区建设、
城市边缘集团和卫星城开发、城市基础设施建设等因素的综合影响，可以得出：今后一段时期住房的供给与需求都处于比较旺盛的阶段。住房发
展的基本目标建议：人均住房使用面积年均增长 4%，2005 年达到 20 平方米，2010 年达到 25 平方米。2010 年后，随着居民住房需求满足程度的逐步实现，住房的增量需求将趋于缓和，住房市场供给格局将由增量发展型转向存量调整型。
——住宅需求基本特征分析，二居、三居更适合市民需求
综合有关机构组织的各种市场调查，现阶段城市居民住宅需求的基本特征有：
a、面积及居室需求。现阶段 90%以上的购房居民对住宅建筑面积的需求为 60－一五 0 平方米，其中大部分居民的需求又在 80－100 平方米之间。
b、住房价格承受能力。70%以上的居民认为商品住宅的合适价格应 3000－5000 元/平方米(建筑面积)。
c、购房方式及付款方式。60%以上的购房者希望用以旧换新或押旧换新的方式购房，60%以上购房者愿意采用分期付款或按揭方式购房。在按揭类
型上，“5 成 10 年”或“7 成 20 年”是大多数购房者的选择。
3、市场前景预测
——从宏观经济环境看，今后 5－10 年以至更长时期，北京经济保持一个较高增长速度是完全有条件和可能的。
a、从居民消费能力分析，目前北京人均 GDP 已达 3800 美元，到 2008 年会有较大增长，对于拉动房地产消费和投资会起到积极作用。
b、从居民家庭消费性支出结构分析，改善居住条件的消费比重将有比较大的增长。我市军民消费的恩格尔系数由 1992 年的 %下降到 2003 年
的 %。
房地产会继续稳步健康发展，价格不会出现大的波动。
c、鼓励卖旧房，买新房。因旧房周边环境、旧房结构的局限和新房供给的影响，旧房会逐年降价（2004 年政府开始发布指导价），而新房因为 2008
年奥运会效应将会涨价。
d、城区功能叠加，交通拥堵，使市区生活和工作成本上升，选择居所可向市区周边有快速路、轨道交通的地区和边缘