文档介绍：房地产评估报告
三水融创房地产评估有限公司
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房地产估价报告
工程名称：恒福丽铂公馆
委 托 方：马毅
估 价 方：三
〔6〕用途：公寓住宅；
〔7〕使用权类型：出让；
〔8〕终止日期：2076年06月29日；
〔9〕使用权面积：114㎡；
六、估价根本领项
1、估价目的
为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。
2、估价时点
2022年06月20日
3、估价方法
选取市场比拟法和收益复原法作为本次估价的根本方法。
〔1〕市场比拟法
基于评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比拟法比拟适宜。市场比拟法是将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比拟对照，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产的价值的一种估价方法。
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〔2〕收益复原法
收益复原法是在估算不动产在未来每年预期纯收益的根底上，以一定的复原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。其中租金采用市场比拟法测算。
〔3〕然后，估价人员根据估价经验，结合估价目的，对所用估价方法所得估价结果赋予不同的权重，确定估价对象的房地产价值。
4、估价作业日期
2022年06月20日至2022年06月25日；
5、估价报告有效期
自报告完成之日起1年内有效；
6、变现能力分析
〔1〕通用性：估价对象房屋建筑形式符合商业要求、户型设计合理，通用性一般；
〔2〕独立使用性：估价对象为一整体性商业房地产，独立使用性较强；
〔3〕可分割转让性：估价对象为商业房产，产权完整，可分割转让性较差；
〔4〕变现价值：在市场较活泼情况下估价对象较容易实现快速变现，变现价值较市场价值会有一定下浮。
7、房地产抵押价值未来下跌的风险分析
预期未来可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几个方面：
〔1〕房地产实物状况。房地产的临街状况、建筑规模、平面布局、外观形象及配套设施等因素，对房地产价值影响较大。经现场勘察，估价对象位于三水西南三达路与广海大道交界处，平面布局较好，建筑外观保养、成新度、装修、朝向及配套设施均较优，预计估价报告在评估有效期内，抵押价值根本保持稳定。
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〔2〕房地产所处区域状况。房地产所处区域的未来规划及开展潜力对房地产价值影响较大，估价对象所处区域同类型商业房地产的市场状况良好，在未来一定期限内区域因素趋于稳定，预计估价报告在评估有效期内，抵押价值根本保持稳定。
〔3〕房地产市场状况。房地产价格水平及其变动，是由房地产的供应和需求共同作用的结果。由于房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平上下的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。预计估价报告在评估有效期内，抵押价值根本保持不变。
8、房地产抵押估价报告使用提示
〔1〕估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值根本保持稳定。
〔2〕对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注，估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。在抵押期间，还需防范因金融、信贷等政策调整而引发的房地产信贷风险。
〔3〕估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。
〔4〕定期或在房地产市场价格变化比拟快时对房地产抵押价值进行再评估。
9、最高最正确使用分析
最高最正确使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
估价对象土地法定用途为住宅用地，建筑物规划用途为住宅，现状用途为商业，本次评估按照商业用途作为最高最正确使用。
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10、价值定义
按照国家有关法律规定，本估价报告中的评估价值为估价对象分摊土地剩余一定年期一定用途的土地使用权及建筑面积114平方米建筑物所有权的价值。本报告采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。
11、估价依据
〔1〕?中华人民共和国城市房地产管理法?〔2022年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过〕。
〔2〕?中华人民共和国