文档介绍：.
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目 录
引言
第一部分 市场解构
基本描述
项目SWOT分析
目标市场定位与分析
第二部分 客户分析
目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析
第三部分 产品策略
策划思路
产尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设,东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。
4．周边配套设施档次与项目档次存在差异,有待提高
目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营,无法满足项目住宅中高档品位的需求,需要全面提升；
项目距市中心3公里,7路和201路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显,紧靠312国道,向东可达XX,向西可通XX,紧邻火车站,而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气；
教育、医疗等社会配套严重不足。
其他配套设施现状；
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政府机构：项目东面临近XX行政服务中心和市委市政府新办公大楼。
教 育：项目北面有XX六中、交通小学和国防科技学校。
医 院：项目向西北磨子潭路上有XX市第二医院。
娱 乐：项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。
景 观：项目向北是沿河的城市公园。5．环境分析：
区域环境：地块位于政务新区,火车站广场附近,是规划确定的城市发展方向,周边新建住宅项目渐趋增多,区域整体形象看好。
居住环境：地块所处区域为新区,交通条件便利通达,但生活配套很不完善,临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。
景观环境：项目南边有规划中的森林公园,享有景观优势。
商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛,尤其是住宿、餐饮产业等。
竞争环境：作为居住新区,规划及在建了一批体量较大的住宅项目,后期市场竞争环境比较激烈。
类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅,并规划有部分别墅产品。SWOT分析
1．优势〔STRENGTH
⑴．地段优势
项目地块位于城南新区,近接火车站,该区域为XX市未来建设重点,尤其是市政府迁移到本区域,各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
⑵．交通优势
项目地块紧邻火车站和312国道,火车站客运业务将于近期运营,对外交通便捷。
⑶．后发优势
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本项目所在区域为新建城区,各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行,而无任何历史遗留的负担,这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
⑷．规模优势
本项目用地面积超过了26万平方米,社区规模在XX本地属前列。大规模社区有其集约优势,规模推广优势,各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现,满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。
2．劣势〔WEAKNESS
⑴．项目所在区域尚处于开发初期,目前各种配套设施并不齐全,特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度,因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
⑵．毗邻火车站及312国道,对居住区产生噪声影响较大。
3．机会点〔opportunity
⑴．XX社会经济发展迅速,外出务工者较多,而且收入也在逐年提高,使市民购买力得到了有效的提高。
⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一,雷同性大,这就为本案细分目标市场,提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。
⑶．XX本地家庭代际数少,年轻人成家多会另购新房,为市场提供了有效的客源.
⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大,为房产市场的发展提供了有力的支撑。
4．威胁点〔threaten
XX本身对周边地区辐射力较小,客源局限性较大,尤其临近XX,削弱其作为区域中心城市的辐射力。
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近年来XX经济有了很大的发展,但相对而言XX本地居民对房价的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在XX投资购房可能性较大。
20XX为XX大盘开发上市最集中的一年,同时也是市场供应量放大关键时期,市场供给方将会重视对客户的争夺,稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面,将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天盈星城已经先期入市,且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工,XX水利开发的和顺名都城体量在24万方左右,因此现有个案将会对本案的销售会产生一定影响。
区域住宅三级市场并不活跃,购房自用仍然是XX市民的主要购房目的,同时对房产的增值保值作用无明确认识,房地产投资意识薄弱。
宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大,市场操作不成熟的地区受到较大冲击,居民形成房价迟早要降的判断,加剧了持币观望心态的