文档介绍：房地产估价
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导 论
一、学****本课程的意义
二、本课程学****内容
三、中国房地产估价行业发展现状
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房
地
产
估
价
的
必
要
性
起初：房地产交易管理的需要
现今：
房地产交易（转让、租赁）的需要 收益及使用方式四种
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3、房地产类型
第一章
房地产估价概述
开发
程度
生地-荒地、农地
毛地-有一定基础设施但未完成拆迁安置
熟地-能直接进行房屋建设
在建工程-不具备使用条件
现房（含土地）
有无
收益
收益性房地产
非收益性房地产-政府办公楼、教堂、寺庙、学校、私人宅邸
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练****br/>1、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为（ ）
A、8 B、 C、5 D、
2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2，该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）
A、1667元/m2 B、1765元/m2
C、1875元/m2 D、2000元/m2
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3、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方鞍中最可行的是（ ）
A、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000
B、建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000
C、建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500
D、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为2500
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4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000元/m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2
A、100 B、300 C、600 D、900
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专业估价人员
根据估价目的
遵循估价原则
按照估价程序
选用适宜的估价方法
综合分析房地产价格影响因素的基础上
对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。
1、房地产估价的概念
第一章
房地产估价概述
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扎实的理论知识
丰富的实务经验
良好的职业道德
对专业人员要求
考试取得《房地产估价师执业资格证书》
注册取得《房地产估价师注册证书》
1、房地产估价的概念
第一章
房地产估价概述
专业估价人员
诚实正直；独立性；根据专业能力接受估价委托；妥善保管委托人资料；执行政府估价收费标准；不得讲资格证书借给他人使用或允许他人使用自己名义
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估价目的
委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用
不同的估价目的源于对估价的不同需要
不同的估价目的将影响估价结果
估价目的限制估价报告的用途
1、房地产估价的概念
第一章
房地产估价概述
例：对买卖带有租约的房地产，要考虑租约租金与市场租金的影响；若为城市房屋拆迁目的估价则不考虑房屋租赁的影响；
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估价时点
估价时点又称评估基准日、评估时日，是一个具体日期，是估价结果对应的日期，通常以年、月、日表示。
估价时点需根据估价目的来确定。
估价的作业日期：从开始估价至完成估价作业，即进行估价的起止日期。
注意两者的区别！
1、房地产估价的概念
第一章
房地产估价概述
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客观合理价格或价值
基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。
1、房地产估价的概念
第一章
房地产估价概述
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估价
原则
合法原则
最高最佳使用原则
替代原则
估价时点原则
估价（技术）原则
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某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。
1）应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？
2）该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值如何确定？
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应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？
、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
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该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则