文档介绍：最新房地产行业投资分析报告
以**企业股份有限公司为例
【报告综述】1
房地产行业整体分析2
房地产行业概述2
房地产行业基本概念2
房地产行业的基本特征2
房地产行业在国民经济中的地位2
房地产行业国内外发展概述3打下了坚实的基础，它作为财产又具有
使用价值及其增值的功能，推动了工业化、城市化以及现代化的发展。
房地产行业为劳动者提供了必要的生活条件,能够促进经济体制的深化改革。社会
经济的发展必须有作为劳动力的职工队伍，需要保证劳动力再生产的顺利进行。这就需要有
衣、食、住、行等基本生活条件，住宅就是其中之一。而且住宅既是生存消费资料，又是发
展消费资料和享受消费资料，它始终贯穿于人们的社会消费行为当中。并且随着人民生活水
平的提高，住宅消费相对于衣、食等基本消费的比例还将日益提高。
房地产行业具有较强的投资导向作用。房地产具有价值大、消耗时间长的特点，房
地产投入商品市场，交易占用的资金额相当大，对于调整产业结构有着举足轻重的影响。房
地产行业的改革发展可以加快培育和完善社会主义商品经济市场。
国际房地产行业发展总体概况
美国房地产业发展概况及趋势预测
美国房地产业发展概况
房地产行业本身是周期性的行业，除了房地产空置模型中反映的缺乏饱和的周期外，还
受宏观经济周期、人口周期、甚至次级贷款利率调整周期的影响。这些周期之间的相互作用
导致美国房地产市场从第二次世界大战战后至今经历了几次大起大落。其中，1950年、1972
年和1999年这3个时间点具有特殊的代表意义。
1950年是第二次世界大战结束后第一个行业繁荣期的中间时点，当时单家庭住宅的开
工达到创纪录的高峰。1972年是第二次世界大战结束后第二个行业繁荣期的中间时点，在
那个时期，多家庭住宅呈现快速增长态势，新开工的房屋数量达到历史高峰。
1999年是第
三个行业繁荣期，单家庭住宅销量再次迅速增长。
到2000年，美国经济已经形成了一个从1990年开始的经济周期，而且这是一个前所
未有的持续“一高三低”（高增长、低失业率、低通胀、低财政赤字）的繁荣经济。在克林
顿执政的1993〜2000年间，美国取得了过去30年以来最好的经济成绩。在2000年，美
国经济增长时限超过了20世纪60年代，创造了增长时间最长的纪录。
然而，房地产行业有其自身的周期性，虽然美国次级贷款市场一度以“低门槛”帮助了
众多无法取得普通贷款的低收入家庭以及信用不良记录者购买到了住房，为地产业的繁荣做
出了贡献，但它本身蕴藏着危机，2007年，次级债危机爆发，地产行业的泡沫冲击金融行
业，在次贷危机的影响下，美国房地产业陷入低迷。
美国房地产业发展趋势
金融危机爆发前，美国房地产市场的大幅扩张并非刚性需求上涨所引起的。银行信贷扩
张以及由此引发的消费者消费模式的变化和金融创新过度以及由此导致的投资乃至投机需
求的扩张，才是本轮房地产泡沫膨胀的主因。历史经验表明，受金融信贷杠杆刺激形成的泡
沫一旦被刺破，复苏将会经过更长久的调整才会来临。美国房地产市场、信贷市场以及宏观
经济自危机爆发以来总体持续低迷的表现也证明了这一点。
而从刚性需求来看，美国房地产市场未来前景更令人忧虑。一方面，近年来美国的人口
净迁移率一直维持下降趋势，房屋刚性需求与过去相比大幅降低；另一方面，美国人口生育
率自二十世纪九十年代初开始就进入持续下降通道，加之美国“婴儿潮”一代目前也开始陆
续退休，美国人口数量与结构的变化对房地产市场刚性需求的负面影响将逐步显现。
控制了经济
美国政府在危机爆发以来推出的超大规模经济刺激政策取得了一定的成效,
下滑趋势，但受房地产市场持续低迷影响，失业率维持高位，经济复苏的不确定性加大。尽
管从银行资本结构调整到资产购买计划、量化宽松，美国采取了多项非常规措施，但房地产
泡沫破裂对私人部门资产负债表造成的严重破坏尚未恢复，信贷紧缩局面未能有效改善。近
期美国房屋销售仍呈下跌态势，待售房屋和存货数量庞大，抵押贷款拖欠率和止赎比例没有明显改善，止赎房屋将不断进入市场，严重压制房地产市场的复苏。
综合考虑美国经济复苏疲软、失业率居高不下、信贷紧缩的总体格局难以迅速改善等现
实情况，预计美国房地产未来复苏形势不容乐观，短期内进入复苏阶段难度较大，房地产市
场的调整至少将持续至2013年。
美国房地产业图表分析
(1)美国房屋建筑商信心指数
5月份的美国房屋建筑商信心指数升至29点，达近5年最高点，但是新家庭房屋
销售数字仍然维持在低位。
(2)标普凯斯-席勒房价指数
2月28日标普凯斯-席勒房价指数公布，美国房价创2006年次贷危机