文档介绍：高密书香名邸营销推广方案
2010年6月
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昔孟子少时，父早丧，母仉氏守节。居住之所近于墓，孟子学为丧葬，躄,踊痛哭之事。母曰：“此非所以居子也。”
乃去，舍市，近于屠，孟子学为买卖屠杀之事。母又曰：“亦非所以居子也。”
继壮年
社会地位和经济收入处于社会中等
追求舒适平淡的生活
奢华与他们没有火花
家人是他们生活的轴心
赡养父母
子女是他们的寄托
购买力一般
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我们想要扮演什么样的角色？
——项目定位
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领导者
价格垄断
产品不可复制
制定游戏规则
挑战者
改变游戏规则
强调新的评估标准
强调产品的特色和价值
追随者
搭便车，借势
以小搏大
价格战制造者
补充者
挖掘目标客户
瞄准市场缝隙
创新产品和需求点
我们是一名挑战者
我们要改变当前高密房地
产市场的格局
我们要制定新的教育地产
的尺度
我们有自己的独特特质和
内涵
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学区房——
高密北部教育小区新典范
项目名称
规模
地段
教育配套
产品
交通
景观
开发商
书香名邸
☆☆
☆☆
☆☆☆☆
☆☆
☆☆
☆☆
☆☆☆
盛世家华
☆☆
☆☆
☆☆☆
☆☆
☆☆
☆☆
☆☆
凤城国际
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆
☆☆☆
☆☆
☆☆
盛世大院
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆
☆☆☆
☆☆
☆☆
蜜水丽苑
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆
☆☆
凤城尚品
☆☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆
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就近免试入学原则---在小学入学政策上，我国采取的是就近免试入学，因此，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。
就近生活、提高效率理念---家长为使孩子不输在教育的起跑线上，一些重点中学附近的房产受到学生家长的青睐，在学校附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。
因为高密市场没有，
所以他具有唯一性；
因为他符合周边环境，
所以他具有可行性；
因为我们成功操作过此类型的项目，
所以他具有可复制性！
我们为什么要如此定位？
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胸有成竹
定位让我们更自信
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我们要如何达成希望、握手未来？
——营销推广策略
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定什么样的价格？
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一般常用的定价方法有：成本定价法；竞争定价法；市场比较法；声望定价法；差异定价法；时间定价法；可比楼盘量化定价法等。
我们将采用“定级因素权重法”确定本项目的楼盘平均价格水平。列举了数个典型楼盘，以求为本项目寻得一个精确的价格定位。
定级因素权重确定
权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。我们针对项目情况，挑选出多个因素，进行权重打分。
楼盘选取
根据项目所处的市场环境，选取有代表性楼盘3个：盛世家华、凤城国际、凯宇凤城尚品。由于物业标准的差异，故选取楼盘为多层毛坯物业价格。
价格策略
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给本项目及可比楼盘的各个因子打分：
计算
楼盘因素定级公式
P=∑WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+……+WnFn
价格策略
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据表中所给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分分值之间近似呈直线关系。将所要建立的回归方程设置为：
Y=aX+b
只要求解出式中的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。根据计算栏数据得：
Y=-
上式中Y为楼盘均价，X为楼盘品质得分。
据上述分析，，则项目的均价为：
Y=＊-＝2834元/平方米
价格策略
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价格策略
价格
住
宅
多层
2800元/平米---3000元/平米
小高层
2200元/平米---2300元/平米
（产品的升级优化有助于价格上涨5%-10%）
商
业
文昌街（2层）
3800元/平米
价格制定依据沿街商业价值以及盛世家华现行价格（文昌街3700元/平米；夷安大道4500元/平米）
夷安大道（2层）
3500元/平米
站前街（1层）
3000元/平米
储藏室
1200元/平米
车
库
地下车库
5万/个
地上车库
8万/个
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做什么样的营销？
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经纪人模式
活动营销
关系