文档介绍：谈谈物业项目的费用
路虎林 教授
物业项目经理学****交流
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一. 物管费调价的步骤
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物业服务企业在与开发商签订《前期物业服务合同》
时，就应该有经营的风险意识，就应该合理测5%
一级
——
±15%
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通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使
是提供四级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管
·月。
， 最高上浮15%，合计
·月/方米的计算。
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而根据原2008年1月1日起执行的《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》。
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物业 服务 等级
基准价
（元·月/平方米）
浮动 幅度
有电梯
无电梯
一级
±20
二级
±20
三级
±20
四级
+20
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原来的定价，我们可以知道在包干制下，即使
是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管
·月。
， 最高上浮20%，合计
·月/方米的计算。
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物业服务收费=成本+税费+利润
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物业服务收费=支出+酬金
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（一）
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；
；
；
；
…
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福利费等；
护费；
；
；
；
；
；
；
。
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某物业建筑面积10万㎡，物业服务企业经测
算得出各项费用如下：各类管理服务人员的工资、
社保等60万；共用部位、共用设施设备的运行维
护费用30万；清洁卫生费用15万；绿化养护费12
万；公共秩序维护费12万；办公费6万元； 固定
资产折旧25万元；物业共用部位、共用设施设备
及公众责任保险费2万元；业主委员会
办公费、社区文化活动费等其它费用8万元。
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问：
%，则
该项目单位物业管理服务费为（ ）元/ ㎡·月。
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在酬金制中：
物业服务收费=支出+酬金
=（工资社保等60万+设施设备费30万+清洁费15万+
绿化费12万+秩序维护费12万+办公费6万元+ 固定
资产折旧25万元+保险费2万元+业主委员会费8万
元）+170万×15%
=
该项目物管费=÷10万平方米÷12个月
=
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，预计该项目的法定税费和利润
合计为20万元，则该项目单位物业管理服务费为
（ ）元/ ㎡·月。
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企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。
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哪些费用属于管理服务人员的费用？
哪些费用属于物业服务成本或支出？
讨论：
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某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服
务费用面积26万平米，计划成本542万元，该项目投
标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：
（一）人员工工资奖