文档介绍：基于投融资平台的房地产行业研究报告
前言
房地产行业的发展将回归理性。房地产行业目前面临宏观政策的调控力度日
益增大,且由于保障性住房政策的强制实施,房地产业的投资增长和住房供给结
构将受到较大的影响。但不可否认的是房地产业务带来的盈利仍相当可观。因此
预计在未来的五至十年内,从全社会看房地产行业将迎来一个较为平稳与合理的
发展期。
投融资平台介入房地产领域将成为实现规范化转型的重要手段。2010 年 6
月,“19号文”下发后,投融资平台虽然未被立马叫停,但随后的一系列政策无
不表明,平台从粗放式盲目扩张向规范化转型已刻不容缓,其中很重要的一个因
素便是获取稳定的现金流,于是各地平台纷纷寻求出路。目前情况下房地产业务
的发展将成为了平台造血机制建立的一个重要途径。
各地经验表明房地产业务在平台的发展中可以起到很大作用。在投融资平
台所涉及到的行业中,房地产业务的重要性和收益率始终是领先于其他业务的。
这一点从东、中、西部各地区涉足房地产业的投融资平台年报分析可以看出,房
地产业均给平台带来了较高的毛利率和经营收入,对改善平台的现金流、提升融
资能力、反哺城市建设都发挥了很大作用。
投融资平台需要根据自身综合实力审慎选择投资类型。基于投融资平台的房
地产行业,由于本身具有政府与市场双重性质,承担着公益性建设与城市经营的
双重责任,和普通的房地产行业存在着一定的区别。国家对纯商业房地产的调控、
保障房建设力度的加大以及对平台规范化转型的要求,平台未来房地产业务必将
进一步加大,但同时也将根据自身发展情况和城市综合实力,对房地产业务进行
科学合理的规划、开发和投资。
投融资平台是随着我国城市化进程的加快和城市建设的飞速发展而出现的
新生事物,房地产行业进入新世纪后已逐步成为我国国民经济的重要产业,在现
代社会经济生活中有着举足轻重的地位。当这两者相遇,将会擦出何样的火花?
涉足房地产业的投融资平台,又如何在未来的规范化运作中利用房地产业务带来
的效益实现社会效益与经济效益的均衡?本文立足于全国房地产市场发展现状,
并充分考虑投融资平台的特点,分析基于平台的房地产业务所受到的政策影响,
阐述发展现状和对未来的发展趋势作出判断,供各平台参考。
一、全国房地产市场回顾及展望
房地产行业在社会与经济发展、城市建设和人居环境的改善等各个方面都有
着举足轻重的地位。如今中国的房地产行业的政策背景、发展到什么程度、未来
的前景何在,将是我们下一步思考投融资平台发展的基础。
(一)调控政策空前严厉 
2003 年—2007 年,房地产行业经历了飞速发展,在深圳、广州、上海等大
城市,房地产市场已经改变了其基本功能,逐渐从住房消费为主导的市场变为住
房投资为主导的市场。一线二线城市房地产的过热发展,住房价格的快速提高,
泡沫也逐渐累积起来。以金融危机为导火线,
2008 年开始,各地房地产市场随着整个实体经济衰退,住房价格全面回落。
在此背景下我国政府采取以了“4 万亿投资”为主的一些措施,对房地产的政策
也由之前的打压 180 度逆转,以致 2009 年开始房地产市场迅速回暖。
2010 年是不平凡的一年,对房地产的调控政策密集出台,影响了整个行业
未来的发展形势。以下我们主要整理了 2010 年以来的房地产宏观政策:
2010-2011 年重要的房地产宏观政策
时间措施要点影响指数
国办出台“国十一条”即《关
严格二套房贷款管理,首付不得低于 40%;房地产公司
2010-1-10 于促进房地产市场平稳健康发★★★★
必须“公开房源+明码标价”.
展的通知》
国土部发布《国土资源部关于申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、
2010-1-21 改进报国务院批准城市建设用中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低★★★★★
地申报与实施工作的通知》于 70%。
加快住房建设用地供应计划编制;坚持和完善土地招拍
2010-3-22 国土部:19 条细则挂制度;各地明确并适当增加土地供应总量;房价上涨★★★★
过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。
要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购
国务院:限制异地购房,即“新买第三套及以上住房贷款;对不能提供 1 年以上当地纳
2010-4-17 ★★★★★
国十条”税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购
买住房贷款等。
2010-4-22 银监会:第三套房禁止贷款明确二套房标准;明确三不贷,三挂钩。★★★★★
明确