文档介绍：九龙豪庭
营销计划书
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◇宏观市场研究 - ---------------------------------------5
近年来眉山市及东坡区国民经济持续稳定快速发展势态。 2007 年，眉山全市实现生产总值 亿元， GDP 增速达到 %。城镇居民人均可支配收入达到 9126 元 ，人均生活消费性支出 6358 元，恩格尔系数为 %。全市在岗职工人平均工资 14246 元，城乡居民人均储蓄余额 7562 元。城镇人口的生活水平有所改善，购买力大大提高。
东坡区的资源优势和生态建设优势十分明显，政府正努力为市民打造一个更加出色的人居环境，市政规划中新区是未来几年重点发展的区域。目前，区域内基础设施建设逐步加快，道路设施完备，绿化建设情况良好，配套设施建设也正在逐步完善中。
由于本区域是新发展区域，故人口数量较东坡老城区少，但区域内常住人口的消费能力并不低。新区的居住人口多为政府公务员及中青年商务人士，且家庭组成多为三口之家或丁克家庭，他们的收入状况良好，消费习惯崇尚投资，消费能力强。
眉山历史悠久，有着丰厚的文化土壤。近年来政府提出要将之建设成为中国诗书城，本质要求就是要体现出眉山的文化性。在众多的源远流长的传统文化中，东坡文化、生态文化和长寿文化尤为突出，这就形成了建设中国诗书城的文化支柱。
东坡区市民在厚重的文化氛围中，在不断增强城市意识、开放意识、法制意识和现代生活环境意识，慢慢的形成了良好的城市社会风气和精神风貌。东坡人浓郁的崇文意识，使之拥有健康的心态和良好的行为习惯，也使这个城市逐步走向城市现代化。
眉山市房地产市场的分析
07 年眉山市全年全社会固定资产投资完成 亿元，增长 %。其中，房地产开发投资 亿元，增长 30%。房地产开发投资快速增长。土地购置面积 万平方 M ，增长 %。土地开发面积 万平方 M ，增长 倍。竣工房屋面积 万平方 M ，增长 %，其中住宅 万平方 M ，增长 44%。商品房销售面积 万平方 M ，其中住宅销售面积 万平方 M, 分别增
长 %和 %。
房地产业在一片 "涨声 " 中迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨。针对房地产投资过热，投机炒作现象严重，房价泡沫成分等问题，国家一系列房地产新政出台并实施，已经开始对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对眉山房地产市场的影响不大，眉山房地产市场有着自己的特殊性。
①新盘、大盘集中上市，楼市急剧放量
受去年国家宏观政策和眉山楼市自身发展周期的影响，今年将会是眉山楼市放量最为集中的一年。
②急剧放量造成楼市竞争空前激烈
③产品供应百花齐放，部分产品形态将达到
近年来眉山房地产商逐渐把眼光充分放向全国房地产发达地区和城市，甚至世界范围，工程规划设计之前先出门考察已经成为很多房地产商做开发的先行步骤，随着众多新盘、大盘的陆续上市，今年眉山房地产市场将会出现众多开发商外出泊来的国内先进新产品形态。
④价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢
房地产市场的急剧放量使行业的竞争加剧，使部分消费者持币观望，从而影响到市场整体成交量，减慢楼盘销售速度。
⑤营销手法奇招百出，推广水平再上层楼
开发商外出考察在带来新产品的同时也带来了新的营销推广理念，集中上市带来的激烈竞争迫使开发商在营销推广层面上使出浑
身解数，各种奇招层出不穷，精彩纷呈，各家广告费用的预算投入将有相当数量的加大，而一些水平较高的策划代理机构、广告运作机构也在这场大盘斗争中得以一展身手，使得眉山房地产营销水平整体得到大幅提高。
（1）庞大的潜在市场需求
从市场需求来看，眉山市房地产市场仍有庞大的需求空间。①国民经济持续快速发展，居民收入稳步增加，居民改善居住条件的愿望相当迫切。
②城镇化进程加快，新增人口住房需求增长较大。
③外来人口住房需求较大。④眉山市去年经济发展速度创历史之最，主