文档介绍：拟上市物业公司的内部控制策略
摘要:“可以预见,在未来的10-20年里,物业管理行业将无惧宏观经济环境的变化而将穿越经济周期保持增长,也正因为如此,物业管理板块必将在资本市场中强势崛起。”以港股上市的物业公司为例,2018年年的成长潜力、价值应有足够的把握,发挥市场化拓展能力,不断提升管理规模,在高质量发展中做强做优,增强盈利能力。对可能出现的问题、市场的变化有充分的应对能力,紧密跟踪国家系列政策指导,结合自身经营活动情况,充分借鉴其他内部控制体系的有效经验,完善管理制度体系,健全监督制约机制,依托信息化技术手段,保证财务报告数据真实、有效、完整。基于上述分析,拟上市物业公司为实现企业战略目标,除对内部控制要点做好日常监督外,还应结合物业行业的实际情况,有针对性地对以下几方面实施专项内部控制,以供参考和借鉴。
(一)提升人员素养
我国已进入优质服务的时代,没有优质服务成就不了优秀的企业,没有优秀的团队就没有优质的服务。团队始终是资本市场评估企业的关键要素,人才在企业发展中的战略地位越发突出,面临人才的激烈竞争,如何营造一个良好企业文化氛围?优秀的物业公司发展路径应该是不断提高管理水平和服务品质,满足客户的基础利益,同时让物业从业人员得到客户和公司激励,从而愿意长期从业,愿意为客户提供更加优质的服务,形成良性循环。此外,完善公司薪酬福利体系,制定科学的员工培训考核晋升机制,增强员工的归属感、使命感;对核心管理层及关键技术岗位的员工,进行科学的职业生涯设计,通過加强岗位培训、轮岗锻炼、竞聘上岗等手段快速提高工作能力,从而储备一批懂经营、会管理的专业人才,从根本上提升企业的竞争能力。
(二)物业公共收益
随着业主维权意识的增强,物业公共收益成为业主关注的焦点问题。根据《物权法》《物业管理条例》的规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主所有,利用物业公共部位产生的收益应属于全体业主所有。这些公共收益一般都是由物业公司管理并使用,部分物业会在公示时说明公共收益用于补充物业管理费的不足。这种做法是值得商榷的。公共收益该如何正确地使用呢?方式,公共收益的主要用途首先是应是应补充专项维修资金,即按规定将收益纳入维修资金账户作为维修资金;其次、是按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费,收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督;再次是按照业主大会的决定用于或物业管理方面的其他需要,比如共有部位及设施的维修、更新、改造支出,或者补贴物业管理费收入不足部分等计。参照最高人民法院公报的案例判决结果,小区共有部分收益应主要归全体业主所有,占70%。物业公司进行经营管理,可享有30%的收益。拟上市物业公司应将公共收益应纳入业主大会专项维修资金账户的小区公共收益或分摊到门牌栋收益,进行独立核算,收支账目清晰,方便核查。
(三)关联方交易
大多数物业公司的股东或其关联方是房地产企业,所开发的物业项目基本上都委托其下属物业公司进行管理,形成关联方交易。前期物业管理合同及相关费用定价是否合理、是否会造成虚高企业利润,是上市审核的关键点。近年来,证监会对上市企业关联交易监管力度加大。物业服务企业需充分认识和深刻理解关联交易的风险问题,特别是关