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划拨土地使用权及其价值评估
河南宇达用，如土地补偿费、安置补助费或拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整及通路、通电、通水等改善土地利用条件的合理费用，除此之外在国家层面上对划拨土地使用权价值构成未有更为明确的规定。但笔者认为，仅把划拨土地使用权价值界定为平均取得和开发成本是否科学、合理，却值得商榷。首先，土地作为一种特殊的商品，作为一种不可或缺的主要生产要素，土地使用者取得土地及以后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费是购买土地这种特殊商品的费用，根据经济学理论，花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。其次，划拨土地使用权人在长期使用土地过程中不可能对土地没有投入，那么划拨土地使用权人的这部分费用就将凝结在土地所有权这一无形资产的价值之中，按照“权利与收益相对应”和“谁投资，谁拥有”的原则，由土地使用者投资而得到的土地增值部分即土地人工增值，应归土地使用者所有。
划拨土地使用权价值评估作为特殊类型的宗地评估，也需要对委估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价值评估中的使用年限的界定有两种观念：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限应设定为无限年限；二是根据评估宗地的用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。笔者更倾向于后一种意见。因为无论是出于何种目的对划拨土地使用权价值进行评估，都是委托方的一种经济行为，诸如抵押贷款、企业改制、作价入股等等。根据我国现行法律规定，我国的土地市场主要可分为一级市场和二级市场，
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土地一级市场是指政府通过划拨、出让、作价入股或授权经营等形式第一次将土地使用权配置给不同的使用者的市场。是政府与土地使用权人签订的合同，政府处置土地资源。二级市场是土地使用者将土地使用权再次让渡给他人的市场。是土地使用权人通过转让、租赁、抵押等方式将取得的土地使用权转让或拟转让给他人，土地使用权人处置土地资源。土地一级市场由政府垄断，进入二级市场的土地最终结果都将变成以有偿方式取得，即出让土地使用权。因此，划拨土地如果由于某种经营需要进入二级土地市场，最终都要转为出让土地使用权，而无论何种用途的出让土地使用权均有使用年限限制。为与出让土地使用权一定年限的价值相协调，划拨土地使用权价值评估中应设定有限使用年限，一般其使用年限设定为同类用途的法定最高出让年限。
综上所述，划拨土地使用权价值构成应包括土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和相应的增值，其使用年限设定为该类用途用地的法定最高出让年限，从估价时点算起。
三、划拨土地使用权价值的评估方法
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《房地产估价规范》第6．4．4条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理： 1、 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。2、用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。” 上述规定，给出了划拨土地使用权价值评估的两种思路，即直接法和间接法。
直接法是以“平均取得和开发成本”为基础进行评估测算。依据成本法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和增值收益来确定土地价格的估价方法。即土地价格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、增值收益累加而成，类似于商品价格的构成，非常清楚明确，易于被社会各界理解、认可。其中，增值收益分为两部分，一部分源于“增值地租”，另一部分源于“人工增值”，“增值地租”应当归土地所有者--国家所有。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润和“人工增值”之和。
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