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艾姆公司于2002年1精选优质文档-----倾情为你奉上
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收益法的应用举例
艾姆公司于2002年11月1日以13 428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15 000平方米，占用土地面积为12 480平方米，该写字楼除10 000平方米自用外，其余部分用于出租。2004年11月1日艾姆公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。
经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为每建筑平方米2 300元，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%（以实有建筑面积计算，不考虑空置），%，房产税为原造价70%%。目前该类物业的建筑造价为每平方米2 500元，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。
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解答：
审题
明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价日期的单位地价和总地价，即要求计算两种形式的土地价格。
梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审题时需留意估价日期、估价对象范围（是否含地上建筑物）、权力状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料。本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用，建筑物的重置价格等资料，审题时需留意所给资料的具体说明；还要注意题目中给出哪两种还原利率，这对确定解题思路至关重要。
审查关键内容，考虑资料取舍。本题所给资料较多，既有房屋实际造价，又有房屋重置价格；既有写字楼的实际租金，又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，作出初步判断。另外，本题对各项出租费用（如管理费、保险费、房产税等）的费率取值基数做了详细说明，审题时应注意。
方法选择
本题提供了写字楼的客观收益和运用费用，建筑物重置价格，房屋还原利率、土地还原利率等相关参数，可采用收益法评估。
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解题思路
由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料，需从房地纯收益中剥离出土地纯收益，再采用适当的收益还原法公式计算土地价格。具体思路为：从房地总收益中扣除房地总费用