文档介绍：建国路项目
市场调研与策划报告
二零零九年七月
至绿洲地产有限公司
建国路项目市场调研与策划报告
目录
前言
第一部分市场环境调查
项目周边环境
项目所在区域环境
现阶段房地产市场大环境
第二部分市场供需状况调查
市场需求调查
市场供给调查
第三部分消费者购房心理调查
第四部分周边竞争项目调查
第五部分调研总结
石家庄历年经典项目回顾及启示
项目市场定位及户型建议
项目形象定位及SLOGAN建议
四、项目价格定位建议
五、项目开发节奏及风险分析
六、项目经济指标测算
前言
众所周知,房地产是一个朝阳产业,它拉动着60多个相关产业的发展,是国家财政收入的重要来源,但同时房地产业又是一个高利润的行业,一般来说,开发商一个项目下来,利润少则千万,多则过亿甚至以十亿计。在如此高的利润之下,使众多的资本涌入了这个广阔的市场,经过多年的进步与发展,房地产市场与地产行业正在向着专业化和精细化的方向发展,同时一些盲目的进入与扩张也招致了高风险的来临。风云变幻的地产形式令众多的开发商进退维谷。
在地产市场上我们经常看到这样的局面,有的项目开展的风声水起、红红火火,而有的举步维艰、销售不畅甚至出现烂尾的现象。虽然项目的失败各有各的原因,但我认为主要还都是以下两个原因造成的:一是开发商只重视后期的销售,而忽略了前期的定位。如果一个项目定位准确,销售肯定是水到渠成,即使是销售的人员差点,大不了销售的慢点或利润少点,但是可以弥补的,只是“外伤”而非“内伤”.可一旦是前期的定位失误,即使你有再好的销售人员也是卖不动的。销售业内有这样一句话就是只有卖不出去房子的人,没有卖不掉的房子。我认为这是不正确的,销售人员在项目成功的过程中只能使外因,定位的准确与否才是项目成功的关键。就像让再优秀的汽车销售人员到村证的小区销售奔驰车,肯定是没有结果的。二是开发商只热衷于炒作概念,而忽视了客户的真正需求。“企业成功的关键就是认真研究目标客户群的需求与欲望,然后比竞争对手更有效果与效率的满足消费者”。房地产有着位置的固定性与不可移动性的特性,项目一旦动工基本不能在做修改,从户型到景观,从建筑形态到外观形象,我们前期必须认真的去探索目标客户的消费心理,他们喜欢什么就去建设什么去迎合他们,为后期的顺畅销售打好坚实基础。因此我们必须认真分析目标客户群,包括他们的喜好、偏好、行为、价值观,以及影响他们的社会文化与亚文化。
以上我们论述了前期工作的重要性,我们需要对市场进行深度的剖析与透视,找到切入点;我们需要对项目进行反复的咀嚼与思考,发现其特有的气质;我们需要对目标客户群进行详细的调研与分析,找到最能触动他们心弦的东西。这必须要靠详尽的市场调研。即对房地产这种特殊的商品,从市场上采集大量的数据与资料,然后对资料进行收集、整理、记录、分析,最终得到我们想要的东西,有助于项目成功的一手资料。给项目的决策者提供决策的依据,帮助他了解市场信息、把握市场动态,紧紧握住市场的脉搏,作出准确科学的市场判断。
市场调研是一个十分辛苦的过程,要求参与人员不怕辛苦,意志顽强。我们已经做好准备,相信我们的辛苦工作一定能够为您的决策贡献一定的力量!
第一部分市场环境调查
项目周边环境
项目位于中华大街与友谊大街交口西南角,地处桥西区核心地段,属图书批发市场商圈覆盖范围,商业繁荣交通便捷。小区由七栋高层围合而成,住宅配套商业可售面积共计约10万平米,同时小区还配套大块的公共绿地与一所幼儿园,大大提升了项目的品质。项目周边自然环境和人文环境皆十分优越,裕西公园、时光花园及青银湿地公园环绕四周,尽享公园中的绿逸生活;河北师大、河北经贸大学、河北医科大学数所高校也相距不远,很大程度上也渲染了项目的人文环境。
项目所在区域环境
项目所在区域为石家庄桥西区,因此将来项目的主要消费群体也将在该区域产生。桥西区是石家庄市的发祥地,也是石家庄的老城区。位于市区西南部,辖1个乡、11个街道办事处,,,是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关,以及中直、省直60多个单位部门;区内有省艺术中心、市群艺馆等文化机构;河北师范大学、河北经贸大学、河北医科大学等20多所大中专院校,以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。区内商贸繁华,市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段,是全市最繁华的商业街,素有石家庄的“王府井”,旧城和城中村所占面积很大。众多省级行政单位聚集于西南部,城区建筑密集,早期就已形成规模集中的住宅小区是这个城区主要的社区模式。作为老城区,桥西区基础设施较为薄弱,承载功能差。高品质的花园式社区