文档介绍：嘉联成都光华大道项目定位报告
项目周边地块规划情况
项目周边规划较为齐全，临近农贸市场、街道办、小学及幼儿园，同时周边还有几块商业用地，从未来发展上看，本项目特别是公服用地一侧，将成为街道办/居委会管辖范围的中心，将形成区域向心点，者
—垄断价格
—产品有不可重复性
—过河拆桥
追随者
—搭便车，借势
—以小博大，杀伤战术
—价格战的制造者
补缺者
—目标明确，挖掘客户
—瞄准市场缝隙
—创新产品和需求点
挑战者
—改变游戏规则
—强调新的评估标准
—强调产品的特色和价值
行业领袖
非行业领袖，中大规模市场
次/非主流市场
敏锐的机会主义者
代表：优品道、凯德风尚、仁和春天大道
条件：规模、资源、品牌
代表：彩叠园、公园大道
条件：规模、资源、品牌
代表：双玺、锦绣光华、金河谷
条件：规模、产品
代表：朗基龙堂、易城国际、西班牙森林
条件：价格、产品
本项目市场占位策略选择
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本项目市场占位在哪里（同类产品）？
价格
品质
高端阵营
中端阵营
低端阵营
6500
本区域市场占位现状
8000
元益花园
高品质低价格
低品质高价格
高品质高价格
低品质低价格
本项目
光华杏林
易城国际
凯德风尚
颐和京都
锦绣光华
仁和春天大道（电梯）
公园大道
边城香格里
西班牙森林
金河谷
朗基龙堂
5000
9500
优品道
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光华大道
首城
——外光华新高度，代言光华发展，城市升级
——光华大道桥头堡，述说城市色彩
——阳城房产成都开篇之作，带来市场新高度
——项目形象定位
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文化
品牌
产品
规模
资源
易城国际
元益花园
凯德风尚
颐和京都
中华锦绣
新界
锦绣光华
优品道
朗基龙堂
双玺
金沙鹭岛
龙湖翠微清波
竞争对比——市场竞争综合素质差异性较大，本项目综合素质属于中上水平。
详见附件
仁和春天大道
边城香格里
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如何才能实现超越？
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项目客户定位——客户提升（城西客户承接）
次要客户
重要客户
核心客户
重要客户群
城南和城中范围客户：
主要来自成都城南及城中区域，看好金沙光华发展及区域生活氛围的客户
大城西客户
大城西范围内，光华、金沙、双楠等区域的客户
大城西的原住民客户和在城西居住多年的外地客户
核心客户群
成都其他区域内的客户以及四川二级城市客户
次要客户群
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思考路径
项目本体研究
市场
客户
市场现状，竞争格局、预期、规律… …
市场细分及市场空缺
客户特征、客户类别、客户发展趋势… …
目标客户群的锁定
项目现状、优劣势、机会、威胁点分析… …
项目可发展空间判定
项目战略及策略
项目定位、项目产品策略、项目启动策略
物业发展建议
规划建议、产品建议、景观建议、立面建议… …
经济测算
经济指标、成本测算、项目损益
前期营销
售楼处、样板间、样板区、展示区、入市时机… …
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『客观性』
主动式
被动式
『主观性』
3 1
4 2
产品
文化
环境
文化需长时间、高投入打造
品牌影响力需要通过本项目进一步提升
本项目的第一选择：“1+3”——片区资源和自身产品的结合
“3”—“环境”强调区域优势，并建立立足于本区域的不可复制的项目内部环境
“1”—“产品”以独特性和创新性成为市场关注的焦点
（独特的价值主张）
（自然、社会资源）
品牌
（产品力）
（企业的品牌力）
本项目的“核心竞争力”选择
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『客观性』
主动式
被动式
『主观性』
3 1
4 2
产品
文化
环境
文化需长时间、高投入打造
品牌影响力需要通过本项目进一步提升
本项目的第一选择：“1+3”——片区资源和自身产品的结合
“3”—“环境”强调区域优势，并建立立足于本区域的不可复制的项目内部环境
“1”—“产品”以独特性和创新性成为市场关注的焦点
（独特的价值主张）
（自然、社会资源）
品牌
（产品力）
（企业的品牌力）
本项目的“核心竞争力”选择
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首席产品打造
“首席产品，光华地标”
首席规划
首席规划——如何顺应市场,如何实现城市标杆、城市坐标等首席规划方案。
首席产品
高附加产品赠送——利用赠送,实现超高附加值,
摊薄土地成本。
首席立面
贵族血统立面——实现贵族身份体现的同时，
传承经典人生
公共区域打造原则——架空层、会所、入户大
堂、电梯厅等公共区域。
其他产品原则
精神归属原则——利用精神堡垒及社区标识物