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宝山月浦项目报告
帀场、建议、八、、亠刖言报告针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。
报告及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。
?多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。
?市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。
?未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。
针对本项目?鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。
?从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升
2、价格比较分析
区域
价格演变图
分析
20003000400050006000
J1111111L
两年涨幅达到50鸠上，由于其物流
—
产业的附加值较咼，因此，在一定
外高桥保税园区
2001
2600
程度上对房产市场的影响要稍大于
2002
3200
目前
14000
其他产业的推动作用，但其作用在
近期趋缓
闵行化工工业园
嘉定汽车工业园
目前两年涨幅只有25%左右，从侧面
反映，区域产业对房产市场影响较小,且其影响作用逐渐消失
区域市场涨幅逐渐变小，但年价格
增长绝对量平稳，平均保持500元/年的增长量
宝山钢铁工业园
20003000400050006000
111111111
价格涨幅保持在25流右，年增长量放大，2002年单年增长了近700元/M左右，在区域产业的大力推动下，市场前景看好
2001
2002
目前
2500
3100
3800
小结
四大产业园区房产市场都保持增长势头。
闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低,同时，在其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。
本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。
鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价格将仍有较强劲的上升势头。
针对本项目
2004年
2005年
区域价格
4500元/M2
4800元/M2
►
3、客源比较分析
早期目前未来
外高桥保税园区
主要为动迁、
由产业进驻及
有部分外区域客源进驻，主
本区域与外区
域客源相结合
闵行化工工业园
主要为动迁、
由产业进驻及
环境改造后，
外区客源大量
区域客分额将
减少，成为多
嘉定汽车工业园
当时主要集中
了相当部分高
汽车产业带来
丰富的客源支
未来将仍以产
业客源及当地
宝山钢铁工业园
主要为本地及
宝钢等企业的
区域80%以上
为宝钢客源，
未来客源仍将
主要依靠产业
小结由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业
客源支撑随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。
?宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。
针对本项目?经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。
?宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。
?项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。
?宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的劣势将明显显现。
未来区域产品去化将有相当压力
、比较分析总结及范围框定
在价格上
本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空间，项目价格塑造力较强。
在产品上本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。
在客源上
目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有一定风险项目价格定位范围4000元/M
4500元/M
项目价格缩小定位价格定位范围确立宝山市场细化分析及月浦镇价格定位范围缩小
肆、宝山区总体市场概述
、市场供需状况
批准预售面积（万M?）
已登记预售面积（万M）
批准预售面积：已登记预售面积
2000年
一季度
33.