文档介绍：中国个人住房按揭贷款的信用风险及成因剖析
阴天泉,杨 英 摘要:随着中国房地产市场的不断扩张和个人住房按揭贷款业务的快速发展,其信用风险也越来越受到中国金融界的重视。要实施有效的防范措施和管理策略,就必须先认真剖析风险的形成原因。住的,一般对还款相对重视,逾期或不还款的现象相对较少;若借款人属炒房客,则贷款利率大幅度上升、房价急跌、资金周转困难等原因都可能使其主动放弃房屋所有权而拒绝履约还款。还有些购房者在购房时根本不具备按期还款的能力,为了博取房价上涨带来的暴利,通过伪造个人信用资料或虚报收入来骗取银行的贷款,以后再将该房屋出租,以租金收入还贷。在这种情况下,一旦房屋无法出租,借款人也就无力继续还款。所以,诚信不足的投资客、炒房客的违约行为是造成个人住房按揭贷款信用风险的重要根源,在目前房地产市场泡沫过多、风险较大的情况下,应注意抑制房地产投资和投机需求。另外,中国的个人征信体系不够健全,也是个人住房按揭贷款信用风险的一个间接原因 [3]。
。由于社会就业形势的严峻和不稳定,以及借款人家庭成员遭遇重大灾害、意外事故、失业等,若借款人未投保上述的相关险种,得不到保险赔偿,则可能造成借款人的还款能力丧失或下降,贷款信用风险就发生了。另外,借款人因考虑不周,签订借款合同时借款期限选定不合理,也可能日后因收入下降或医疗、子女教育等支出增加而影响其个人住房按揭贷款的按期归还。这种情况难以预料,一般来说,银行可通过宣传、指导,让借款人自愿对贷款或某些方面进行投保,以减少借款人和贷款银行的风险。
“断供”。在开发一个新楼盘时,开发商为了尽快收回成本和赚取更多的利润,往往会大力宣传,制造该楼盘热销的假象,若房地产监管不到位,可能造成房价偏高。在房子卖出后,若由于市场规律的作用或国家出台的政策影响,房价下跌,当借款人发现其所购住房的市值已低于所欠贷款本息,则可能不愿按照合同条款继续还本付息而放弃对所购房产的所有权,这就叫“断供”。由于经济形势变化,国家统一调升金融机构的贷款利率时,会使住房按揭贷款的借款人还款负担加重。若利率提高幅度较大,也可能引起一些借款人“断供”而不计后果,或提前归还贷款。所以,房价下跌或贷款利率上升也是促成借款人违约的间接原因。促使房地产市场稳定发展,尽量避免房价的剧烈波动,也是防范住房按揭贷款信用风险的一项重要策略。
(三)商业银行自身原因引发
由于贷款银行在信贷管理方面的缺陷以及员工素质不高也可能引发住房按揭贷款的信用风险。
。个人住房贷款户数多、借款人来源分散,若银行的贷前调查流于形式,缺乏足够的监督管理措施,就可能给贷款安全埋下隐患。如目前有些商业银行对房地产开发商的资质和财务状况、以及住房贷款借款人的还款能力等方面审核不严,对如何避免重复担保问题缺少有效的管理方法,对贷款审批、发放和催收等环节的监控措施落实不到位,也可能造成借款人赖账或拖欠贷款本息的情况发生。
。有些银行的贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系,明知借款人提供的是虚假材料而不指出,导致借款人相关资料不真实,误导贷款审批人;更有甚者,个别经办人员内外勾结,故意伪造相