文档介绍：市场研判—营销策划方案
由NordriDesign提供

目录
序 01
市场通不便，无优惠促销前提下，回头客较少。
回报低
收益慢
期望低
现状篇——内部状况
一）租售情况：
目前店面销售主要集中在项目A、B、C、D栋的一层，其中D栋集中在沿市场主要通道的一侧。目前尚未销售的部分在ABC三栋主要包括内圈天井四周的商铺、C栋沿市场背面的整排，D栋的大部分以及E栋的全部。
招商店铺位置与销售店铺位置基本重合，不同之处在于A栋的环天井区域基本实现租赁。租赁状况略优于销售状况。
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达观天下
现状篇——招商销售检讨
租售状况图解
内部板块（一层，按实际间数计算）
未租未售
单纯出租
出售
总计
单纯出售
租售
数量
110
37
3
119
269
比例
％
％
％
％
100％
现状篇——招商销售检讨
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达观天下
租售状况分析
在内部板块产品租售状况中，出租比例最高，比例总和达到了58％，其次为出售比例，％，再次为未租且未售产品数量，％；单纯出租的比例最少，％；
据统计，目前已购产品中用于自营的为24间，％，％主要为投资性用途，因此，投资客是本项目前阶段的主力客户群；
从已租售产品布局来看，占据了本项目中大部分位置较好、价值较高的地段，使得优质地段价值体现不够，且限制了后期价格策略的制定。
用于投资的客户中，％，，差额不大，说明投资客对于发展商的物业管理水平及品牌形象有较强的接受度及信任度，但是从另一个角度来看，由于发展商未实行整体代租，造成目前经营品种布局混乱，也为本项目后期进行业种的合理布局造成一定的阻碍。
现状篇——招商销售检讨
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现状篇——项目SWOT分析
优势：
政府的全力支持；首个建材家居集中专业市场；建筑外观简洁大方；市场认知度较高；集约化经营顺应行业发展趋势；现代化集中管理及统一的广告推广；
劣势：
交通不便，人流难以导入；老市场已形成行业****惯性扎堆现象；租售把控不规范，租金市场混乱；市场内部管理无序，业种布局混乱，导购动线不明确；市场内外的经营户对市场的期望值逐渐下降；
机会点：
目前无竞争个案，可直接锁定目标投资客；政府支持为项目带来一定的诚信度，可借机提升项目形象；城市居民的消费能力和投资客资金承受能力较强，但城市中高档建材家居产品较为缺乏，本项目具有填补市场空白的潜力；
威胁点：目前市场上存在的替代性产品（城北装饰材料批发市场），对项目去化造成一定威胁，是否能成功重塑市场，树立市场在消费者、经营户、投资客心目中的信心，是项目能否最终成功去化的关键。
S
W
O
T
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达观天下
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研判篇
开启前的寻觅
“寻因”
究竟是什么原因导致目前销售受阻，招商进展缓慢的局面？
研判篇——问题研究
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达观天下
通过市场调查与访问，我们认为，导致目前局面的直接原因可以归结为一点——即目前市场经营状况不佳导致销售受阻，招商困难。
那么，又引发出第二个问题，导致市场经营状况不佳的原因又是什么呢？
我们可以从项目定位、产品与环境、前期招商销售策略及结果、市场经营业态业种规划、市场消费能力、行业容量与竞争、市场管理与服务、经商户素质等各个方面来检讨导致市场经营状况不佳的原因。
研判篇——问题研究
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达观天下
项目定位：
项目初期的产品定位为鄂东南最大的建材装饰市场，目标人群锁定似乎也是整个鄂东南地区，这一定位忽略了项目所在地——黄石市大冶的一个特殊性。
大冶市是省辖黄石市下属的一个县级市，其距离黄石、武汉路程较近，因此受到建材家装行业的大型集散地——武汉以及黄石市的影响，作为终端消费者而言，在进行大宗采购时更倾向于到上述两个城市。作为一个18万人口规模的县级市，其对以东以南的城市的辐射能力相对较弱，无法实现辐射鄂东南的雄心。
本项目的产品定位是在没有对目标消费群体及城市综合考察的基础上做出的，也没有能够在产品营造及营销推广方面得以体现，从而导致项目的市场形象不清晰，在购买者、经营户、消费者三方心目中