文档介绍：: .
本案的商业阐述
COMMERCE EXPLAIN
以室内商业街形式使百货商品商铺化
本案0%计算，每层实际面积约 2328平方米
3 、租赁面积依照实际面积计算
O楼层租赁理论价格（未含物业管理费） ：
2134
2328
2328
2328
2328
20
15
15
15
10
万
万
万
万
万
3
万仃0万1
27万
年1-5楼租金收益1231万元
租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础
O 1-5楼物业费理论价格
1-5
楼物业费均价
35元/平方米/月
1-5
楼实际面积合计
11446平方米
1-5
楼年物业费收入
480万元
物业费标准以新田市场（ 39元/平方米/月）为参考
•商业筹建成本：
O内装费用：
鉴于甲方的交房标准的前提下:
1 、1-5楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙、丙工程费用，仅
预备150万作为部分调整费用（主要在工程方面） ；
2 、装修小计：150万元；
O设备及物品费用：
1 10万元计算
40万元计算
、1-5楼仅综合布线和背景音乐设备依照
2 、办公设备、家私、保安设备、保洁设备
3 、不可遇见的杂费 20万元
4 、设备及物品费用小计 70万元
O人员及耗材
内部管理人员： 500 元/ 月 *15 人 * 个月（陆续到位） = 万
一般管理人员： 350 元/ 月 *30 人 * 个月（陆续到位） = 万 元
办公耗材及公关差旅依照每月
3 万元 *6 个月 =18 万元
人员及耗材小计 24 万元 广告费用包含在销售广告中不做另行支付 上述小计 244 万元
• 商业营运成本：
营运期能耗费用
1-5
楼依照公用面积约 7760 平方米，全年能源费用约
180 万
管理人员
500
元 / 月 *15 人 *12 个月
=9 万元
350
o 办公及广告
元/ 月 *30 人 *12 个月
= 万元
依照 10 万元 / 月计算。即
120 万元 / 年
o 上述小计 万元
• 三年经营期总成本：
本案筹建成本为 244 万元，依照三年分摊，每年约 万元
本案经营期营运成本为每年 万元
上述合计 万 + 万 = 万元 / 年按
照 1-5 楼平均分摊约为 万元
• 超市的营运情况概述：
由于受到发展商要求超市自营的要求， 本案暂不对超市进行总体财 务分析，根据 3880 平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单 价约 20 元，本案超市年业绩预计为 3000 万元，年需要 150 万有效顾 客支撑，日均 4100 人次的有效顾客，按照 1： 5 的人流计算，每日来
店数量约 20000 人，与侯马总人口 23 万相比较，约为 1： 的概
率。
按照超市毛利率 5% 计算，本案的超市年收益约为 150 万元。
• 6-7 楼的营运情况概述：
由于本案的 6-7 楼为特殊的餐饮、 娱乐业种， 需要以整馆的方式
进行经营，由于其特殊性，本规划对改二层楼不进行财务分析
本案的财务分析
FINANCE ANAL YSE
本案的财务分析
•本案B1F-5F销售价格:
3880
3880
3880
3880
3880
3880
1940
5820
3880
2910
1940
1552
•本案B1F-5F租金价格:
2134
2328
2328
2328
2328
390万
323万
221万
170万
127万
•本案B1F-5F物业价格:
2