文档介绍：第三章物业管理公司
一、物业管理公司的性质
物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。
(一)物业管理公司是独立的企业法人
《条例》第32条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”
“具有独立的法人资格”,是指物业管理公司应当是依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)设立,从事物业管理活动,独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。物业管理公司的所有制性质,可以是全民、集体,也可以是私营或者外商投资企业,包括中外合资、中外合作或者外资企业。
物业管理公司可以有两种形式,即有限责任公司和股份有限公司。实践中,物业管理公司通常采取有限责任公司形式。
一般的有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资设立,股东以其出资额为限对公司承担责任。
股份公司的资本划分为股份,每一股的金额相等。其设立可以采取发起设立或者募集设立的方式。
“发起设立”,是指由5人以上发起人认购公司应当发行的全部股份而设立公司。
“募集设立”,是指由5人以上发起认购公司应当发行股份的一部分,其余部分向社会公开募集而设立公司。国有企业改建为股份有限公司的,发起人可以少于5人,但应当采取募集设立方式。股份有限公司注册资本的法定最低限额为1000万元人民币,其全部资本分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资本对公司的债务承担责任。
(二)物业管理公司属于服务性企业
物业管理公司的“产品”只有一个,那就是服务。
(三)物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市管理的职能
物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时,也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能,例如大厦的质量安全,住宅小区内的市政设施等。
二、物业管理公司的资质条件及审批
(一)物业管理公司的资质条件
《条例》第32条规定:“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”
物业管理公司从事物业管理业务的条件包括:
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各资质等级物业管理企业的条件
一级资质:
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、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
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,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
二级资质:
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、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
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,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅100万平方米;
(2)高层住宅50万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。