文档介绍：旅游纪念品调研
具有生命力的
vitality
具有浪漫情怀的
romantic
具有启示性的
heuristic
国内旅游纪念品大赛获奖作品
The End
如何进增幅
<-5%
-5%~5%
5%~15%
15%~255
>25%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求
房地产开发投资/GDP
<
-
-
-
>
反映房地产投资规模的基础指标，-
房地产开发投资
/固定资产投资
<15
15~22
22~30
30~37
>37
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
销售面积/
竣工面积
<
~
~
~
>
反映商品房供求是否平衡的指标
商品房销售额/
房地产投资额
<
~
~
~
>
反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
房地产市场预警预报指标体系
第二步
区域经济环境和市场分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法
第二步
区域经济环境和市场分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
消费类型
恩格尔系数
住房消费占总消费性支出的比重（%）
恩格尔系数
住房消费占总消费支出的比重（%）
温饱型
—
—
—
小康型
—
—
—
富裕型
—
20—30
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低
北京
上海
天津
重庆
成都
武汉
西安
人均可支配收入 （元）
13882
14867
10313
8094
9641
8524
7748
较上年增速
%
%
%
%
%
%
%
恩格尔系数
%
%
%
%
%
%
%
2019年我国各主要城市的恩格尔系数
房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法
第三步
专业市场分析（住宅）
1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格
2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）
3、住宅商品房成交结构、产品特点分析
4、住宅商品房成交价格分析
5、专业房地产市场总结
房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法
第四步
项目市场分析
（微观层面）
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。
地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……
周围环境：自然景观、人文环境
关联性：通达性、可视性
项目自身资源条件分析(swot分析)
竞争对手分析
目标客户分析
现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应
目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式
找出项目的目标客户
目标客户的置业需求和偏好
找出项目面对竞争市场的机会点
最终目标
S
T
O
W
内部因素
外部因素
SWOT分析
SWOT工具（项目+环境+竞争）
SWOT分析的价值要素
S/W（优势/劣势）
的价值要素
地段要素
环境要素
地块要素
项目要素
具体地说，针对一个地块的价值要素包括：
地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）
环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）
地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）
项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
O/T（机会/威胁）的价值要素
宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革
中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）
微