文档介绍：深圳土地越来越稀缺,每新出一块地就会引起多家开发商的争夺, 的龙华地王就充分说明了这一点。旧改,对于深圳的发展来说太重要了,牛浩思-旧改先锋专门研究旧改,从深圳旧改规划出发,对旧改背后暗藏的机遇进行解析。现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新,从增量扩张到存量优化的过程。深圳为什么要旧改? 一是土地资源稀缺; 二是人口密度大,深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五; 三是产业升级快,可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主,现在升级为金融、服务业,所以涉及到产业升级; 四是历史遗留问题多,主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。一、深圳城市更新基础实务概述 1旧改的定义对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等), 涉及到旧改的动作主要是三类,综合整治、功能改变和拆除重建。误区:城市更新就是拆除重建城市更新就是拆除重建?其实这是一个错误的概念,旧改包括这三类,未来的方向我们也可以看得到,拆除重建占的比例并不大。 2可进行城市更新的情形(一)基础设施、公共服务设施亟需完善; (二)环境恶劣或存在重大安全隐患; 现在罗湖二线插花地,包括布心、玉龙,主要是从环境安全隐患的角度进行改造, 它们的改造大部分是拆旧建新,现在意愿征集已经完毕了,不知道现场有没有涉及到插花地改造的业主,插花地改造主要是由天健集团实施。(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施; 如现在很多工改项目, M1 、 M0 这一块涉及到功能的完善和资源重新匹配。(四)依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。比如重大项目的工程建设需要,地铁、高铁等,是上升到市政府的层面去进行批准。 3旧改案例第一个是号称中国第一炮的渔农村,去香港的时候,无论走皇岗口岸还是走福田口岸,都可以看到这个楼盘,现在是比较热闹的片区,这四幅图是改造前后的对比。这张是蔡屋围改造,京基 100 这一块,现在形成巨大的商业综合体; 这张是岗厦的改造,相对来说岗厦的改造体量更大,现在处于销售状态; 第三幅图是号称 280 万体量的大冲村改造,再造一个城。 4旧改项目流程图(拆除重建类) 三步走:计划、规划、实施项目流程列得比较细,在新措施还没有出来之前,找的还是以前旧改实施的方向, 概括为三步走,从计划到规划,再到实施阶段。首先是意愿征集阶段,收集大家的意愿,申报主体进行申报,再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划,计划形成之后是计划公示阶段( 5-10 个工作日), 然后再形成专项规划,到最后规划批示,具体时间节点后面会有。同时进行的过程还有拆迁赔偿、选择市场实施主体,实施主体也就是开发商,后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。流程图解: 1、两个 2/3: 建筑物总面积 2/3 以上且占总数量 2/3 以上的权利主体; (多地块总建面要求达 4/5 ) 2、两个 90% :拆/总建面=90% , 90% 权利主体同意; 2016 年传说中新的措施是双 100% 措施 3、意愿征集约一年完成(不可控),约 40 天的审批公示; 4、公示之日起形成单元规划大概需要 1-2 年时间; 按照很多旧改项目实施的案例来讲,大概是 1-2 年形成公示,所以很多人讲五年一个旧改周期,针对单个项目来讲,从意愿征集到项目规划公示,到最后实施, 一共需要五年时间,这是按常规来统计。 5、小地块更新 3000=< 面积<=10000 ;有合法手续且业主更新意愿达 100% ; 6、调出计划: 1年内未完成土信息核查规划报批; 2年内,项目首期未确认实施主体的; 1年内(已确认实施主体)未办理用地出让手续的。深圳城市更新小知识: 有一点是存在争议的,一是旧居住区建筑物建成时间未达到 20 年的,原则上不得拟定为城市更新单元,二是已纳入市城中村综合整治计划且实施整治完毕未满 5年的城中村区域原则上不得单独拟定为城市更新单元。