文档介绍：恒大最后救赎
张映光 徐 可 在恒大的新投资者中,最引人注目的是郑裕彤家族。如果恒大资金链再度告急,近年积极在内地扩张的“鲨胆彤”,将是第一个收购者
6月底,在冰冷的香港资本市场中“裸泳”近半年的许家印终于低调马锡在协助恒大上市过程中,已将其所持优先股转为普通股。普通股与优先股的区别主要有四方面:普通股股东享有公司的经营参与权;普通股股东的收益要视公司赢利状况而定,而优先股收益是固定的;普通股股东不能退股,只能在二级市场上变现,而优先股股东可依照优先股股票上所附的赎回条款要求公司将股票赎回;优先股票是特殊股票中最主要的一种,在公司赢利和剩余财产的分配上享有优先权。
“投行将优先股转为普通股,一方面减轻了恒大的付息压力,另一方面意味着他们与恒大捆绑得更紧了。”上述香港投行人士表示,“投行参与恒大重大经营决策,这种影响力在恒大面临被收购困境时,可能会体现。”
恒大负债率确实因此大幅降低。据许家印称,此前恒大负债约达95%,其中30%为机构投资者的优先股。在优先股转为普通股后,将不再计入负债,恒大负债降至65%。
“尽管如此,并不能改变市场对恒大的看法。”前述接近恒大私募的投行人士表示,“投行最终目的只有一个,就是在获得收益后退出,在市场没有好转的情况下,恒大今年上市前景十分渺茫。”
融资杯水车薪
“6亿美元私募看似不少,但对恒大而言,只是杯水车薪。”上述香港投行人士表示,“作为一个资金密集型行业,一个大型地产项目的投入至少在10亿元以上。恒大资金缺口过大。”
据恒大上市公布的招股说明书显示,恒大土地储备高达4580万平方米,但仅有670万平方米正在开发的建筑面积,获得了包括土地使用、建设用地、建设工程规划许可和施工许可在内的“四证”;另有78%的项目未获齐“四证”,未缴清土地出让金。
2007年10月,恒大以14亿元收购上海陆家嘴金融贸易区一地块。先期支付3亿元,其余款项约定上市融资后支付。若未能偿付余款,卖方可中止交易,并没收首付款。
2008年1月,恒大经过200多轮叫价,最终以41亿元拿下广州天河区一块土地。但其招股说明书显示,,全部出让金须在8月之前付清。
此外,至2008年1月31日,。
恒大旗下众多物业项目,大致可划分为四类:第一类是持有11个投资物业,即已落成销售完毕;第二类是持有销售物业,即在售项目,有10个;第三类是开发中项目,达31个;最后一类为已订立持有项目,即一级开发中的储备土地,有20个。
“地产公司资金链发生断裂,多源于开发中项目过多。”上述接近恒大业内人士表示,“私募融资对恒大显然不够用。”
据招股书显示,恒大在全国开发和在售的33个地产项目中,共有29个是2007年3月后动工或计划动工的,其中28个计划在2008年4月后才对外预售。
今年以来,地产市场成交量骤然下跌,令其中14个预计在2008年四五月间预售的项目延期或缩水。
许家印表示,恒大预计今年可售面积共750万平方米。在3月时,已有近400万平方米物业在建筑进度上达到了预售条件。但在市场萎靡之