文档介绍：把土地估价的执业风险降到最低
随着我国社会主义市场经济体系的逐步完善,土地市场化程度也在不断提高,越来越多的经济活动需要进行土地估价,这些都促使土地估价行业得到了快速发展。随着市场竞争日趋激烈,对土地估价机构的要求也越来越高,其估价师,必须学习有关民法、经济法、合同法等民事法律知识,也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识。通过学习法律知识,了解所承担的法律责任及违法后果,树立起一道是非界线,是估价师防范执业风险的一项重要措施。
培养土地估价师的法律思维。法律思维是指从法律的视角去观察分析执业相关问题的一种思维。在评估实践中,土地估价师应注意培养以下法律思维:
一是合法性优于客观性。合法性和客观性的高度统一是土地估价工作追求的目标,但在实践中,合法性和客观性往往发生矛盾。合法性原则要求估价人员在进行项目评估时,必须严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事,主观认定事实清楚,证据确凿充分,符合法律程序;客观性则是指估价人员要坚持实事求是的态度,认真进行调查研究,遵循客观、公正的原则,采用科学的方法进行评估,评估结果应有充分的事实依据。在法律诉讼中,土地估价师是否承担法律责任,衡量的标准首先是估价工作是否符合法定程序,其次才考量评估结果是否符合客观事实。所以在评估实践中,估价人员必须在保证程序合法的前提下坚持实事求是,才能有效规避法律风险。
二是程序公正优于实体公正。法律思维强调程序公正与实体公正有冲突时,程序公正要优先实现。评估实践及评估行业管理也要遵循这一思维规则。在执业过程中,未严格遵守独立、客观、公正原则,不执行适当的业务流程,对有关委托方问题未持应有的职业谨慎,或为节省时间而缩小勘查范围和简化执业程序,都会导致土地估价报告出现重大错误。
强化职业道德教育和执业监督。即使估价人员很精通估价理论,有丰富的估价经验,但如果没有良好的职业道德,评估出的价值也不会客观公正。当前土地估价机构和人员的职业道德还存在一些问题,如个别评估机构或评估人员为谋求不正当利益,高评或低评土地价格;有的评估机构及其执业人员不顾能力、水平所限,承担无力承接的评估项目。因此,应借鉴国外的做法,制定“土地估价行业职业道德标准”和“土地估价师守则”,规范土地估价机构和估价师的行为。
其次要强化执业监督。许多估价报告中的差错是由于土地估价师失职或未能对相关人员切实监督而发生的。重大且复杂的委托项目,往往是由多个土地估价师及许多助理人员共同配合来完成的,因而必须加强执业监督,避免由于工作存在重叠或间隙而发生过失。
加强行业自律和规范管理。应当规范土地评估机构,严格审查制度,充分发挥行业学会(协会)的作用,加强行业自律与监督。
1增强执业独立性。增强执业独立性是保证土地估价师恪守估价原则的前提。在实际工作中,确保土地估价师能够始终如一地遵守独立原则,拒绝接受可能是错误的陈述。
。估价中介机构的特殊性要求估价机构和估价师具有高度的诚信意识。当前整个社会诚信普遍缺失,许多中介机构也不例外。要改善估价行业的执业环境,广大估价师必须团结一致,自觉加强行业诚信体系建设,共同遵守行业规范。
。目前我国实行土地估价师资格认证制度和估价机构资质管理制度。实行注册登记