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烟台大学文经学院
房地产估价
上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房地产
抵押价格评估
院系建筑工程系
专业
班级文专土 1121
姓 ,该价格需作相应调整.
本报告估价结果是估价对象在现状利用条件下的房地产价格,包含与 ,其估价结果应作相应调整.
本次估价中假设估价对象处于公平的交易市场中, 未来市场短期波动,
短期变现和强制处分等因素对其价值会有一定的影响,在此我们不予考虑.
本估价报告结果的有效期白估价报告完成日期起壹年, 即2021年11
月5日至2021年11月5日,假设房地产市场价格改变较快时估价报告结果的 ,相关责任由使用者承当.
；.
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估价结果报告
一、委托方：
委托方姓名：宁天星
委托方住址：河北省张家口市宣化县王家湾乡柏树洼村公路西街 32号
二、估价方：
单位名称：****
单位地址：****
房地产资格证书号：****
房地产评估资质级别：****
法定代表人：****
三、估价对象：
1、根本情况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城〈〈房屋所有权证>（房权证上饶市第301817号）,房屋所有权人为了郭邦年,住宅用途. 月泉花城1号楼总层数为了11层,,总建筑面 .
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、、卫生间墙面贴瓷砖、.
2、根底设施情况
估价对象所在区域内根底设施到达 “六通〞（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）.
四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；
供电：市政220伏生活用电；
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供水：市政供水；
排水：市政管网；
通讯：由上饶市电话局接入；
煤气：接入小区.
四、估价目的：
本报告估价目的为了郭邦年先生将此房产转让给委托方,向南昌银行股份有限公司上饶市分行做抵押贷款,确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据.
五、估价时点：
^一月五日
六、价值定义：
根据房地产评估的技术规程和工程的具体要求,本次评估采用的是公开市场价格标准,估价对象为了产权方合法拥有,估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2021年11月5日,剩余使用年限约为了15年条件下的公开市场价格.
七、估价依据：
1、有关政策法规和文件：
〈〈中华人民共和国城市房地产管理法>（中华人民共和国主席令第29号）
国家标准<房地产估价标准>（GB/T 50291-1999）
〈〈关于标准与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通
知>【建住房[2006]8号】
2、委托估价方提供的资料（详见附件）
3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料.
八、估价原那么
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我们在本次估价时遵循了合法原那么、最高最正确使用原那么、替代原那么和估价时点等原那么.
九、估价方法：
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后,根据估价对象的特点和实际状况,选用市场比拟法、收益复原法作为了本次评估房地产价格的根本方法.
市场比拟法定义
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比拟,对这些类似房地产的价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.
比准价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数
收益复原法定义
预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.
A 1 g t
V ——1 (——g)
Y g 1 Y
其中：V——房地产在估价时点的收益价格
A ——房地产的未来第一年净运营收益
Y ——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t ——房地产的收益年限
3、以上两种方法进行综合分析,得出估价对象的公开市场价格.
十、估价结果：
估价人员根据估价目的,遵循估价原那么,根据评估工作程序,利用科学的评估方法,在认真分析现有资料的根底上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房地产价格的各项因素