文档介绍：中国房地产市场趋势分析
任 壮 未来一段时间内,中国房地产行业将进入一个新的发展阶段,突出表现为以下几个特征:市场分化、价格分化、公司分化。市场分化,即区域房地产市场走势差异化明显将长期存在。房地产市场走势将存在“全国市场大趋势右。
上海房地产走势分析
我们将上海与全国的房屋销售价格指数进行对比后发现,上海房地产上升周期在时间上领先于全。上海本轮上升周期起始于2000年,此后销售价格指数一路上涨,在2001年后销售额超过投资额,之后二者的“剪刀差”逐渐加大,显现需求超过供给,在2005~2006年间略有收窄(期间国内其他城市在加速上升),之后二者差距又拉大,前者始终高于后者。与此相同,商品房的销售额与销售面积至2001年始均呈现“量价齐升”的局面,上海房价表现为2000年后开始上涨,2005年3月~2007年9月间维持高位盘整(其间出现销售额略有回落),而后又加速上升的走势。因此,在上一轮运行周期中,上海房地产市场的上升周期起步于2000年,高点出现在2005年初,之后至2007年下半年为下降周期。可以看出,上海市场的运行周期是先于国内市场上涨,先于国内市场下降,且处于强势调整。2007年下半年开始,上海市场又开始酝酿新一轮的上升周期。
为什么上海未来几年将处于新一轮的上升周期?我们通过反映市场供需情况的判断指标来加以分析。施工面积/销售面积可以预示短期内的市场供需情况。新开工面积/销售面积可以预示中期内的市场供需情况。竣工面积/销售面积可以表示现阶段内的市场供需情况。投资额/销售额表示中长期1~2年的市场供需情况。比值等于1表示供需平衡,比值大于1表示供给过剩,比值小于1表示供给不足。
上海市场的施工面积/销售面积指标近10年始终维持盘整,并且在2007年接近历史低点,显示短期内供给非常不足。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积两个指标与其表现极其相似,都是近4年持续走低,在2007年更是创下近10年低点(、),由于预期供给不足,刚性需求与投资需求巨大,预计短期(1年内)、中长期(2年或以上)上海市场都将面临程度不同的供给不足状况,这是上海市场景气度未来维持上升的市场基础。受政策调控(主要是房贷收紧抑制需求)影响,2008年上半年房价上升趋势可能趋缓,如果信贷政策略有放松,则会呈现价升量增的局面。但是,未来区域内将会出现市场分化与产品分化,即内环内核心区域及高档住宅产品价格将会持续走强。
深圳房地产走势分析
深圳市场基本与全国市场同步。深圳上一轮上升周期起步于1998年,2003年见景气高点,之后经历2年下降周期至2005年。本轮上升周期起始于2005年,2005年销售额上涨后与投资额持平,之后超过后者形成“剪刀差”,但两者在2007年开口差距相对不大。2005年销售面积上涨后与竣工面积基本持平,显示供需相对平衡,2006年超过后者,显示市场略有供不应求,但在2007年又重新低于竣工面积,这表明近三年市场供需相对平衡。深圳房价在2005年开始稳步上涨,在2006、2007年开始加速上涨,2008年开始深圳市场出现调整。
如何看待今后几年的深圳房地产市场呢?可以通过深圳地产市场的供需指标来对比分析。施工面积/销售面积指标在2000年至2004年稳步上涨,,供给充足是近年市场保持供需相对平衡的主要原因,随后该比值在2005年、2006年回落至5以下,。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积二指标走势与其较为相似,都是在2004年或2003年开始回落,在2006年达到阶段性低点且小于1,但在2007年又有反弹且大于1。以上指标均预示未来1~2年深圳市场存在供给略大于需求的状况。
综上分析,深圳房地产市场由于经历过90年代初的热炒,在1993年宏观调控下出现大幅调整,由于受到市场洗礼,1996年后进入平稳期,且一直持续到2005年左右,市场始终保持“量稳价平”的平稳态势。但从2005年开始,市场短期供给(特别是关内等市中心地带)略显不足,加上投资与投机资金的炒作,房价经历了“2005~2006年的稳步上涨、2007年的加速上涨”,成交量也持续放大。经过一轮“热炒”后,投资投机资金退潮,加上中短期内市场供过于求,深圳房地产市场未来将可能会调整1年左右时间。
北京房地产走势分析
在本轮上升周期中,北京市场基本与全国市场同步。本轮上升周期起步于2005年,在2005年销售额超过投资额形成“剪刀差”,之后销