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{}房地财务管理收益管理
等式变换一下便得到：
房地产价格＝房地产的净收益/利率
例如，某人拥有一宗房地产每年可产生 2 万元的净收益，另外有 40 万元资金以 5%的年利率
存入银行每年可得到 2 万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与 40 万元的资金等价，
即值 40 万元。
上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表述，严格说来还不很确切。在下
一节中将会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期限为无限年，并且获取房
地产收
收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，
获得净收益的可靠性（也就是风险）。（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算
净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）【2009 年真题】
[答疑编号 1]
【答案】错误
【解析】如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。
这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较
低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报
酬率可以略低。参见教材 P212、213。
（掌握）
收益法的适用的估价对象是收益性房地产。包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、
影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的
能力即可。
例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类
似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法
估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求
出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。
不适用于无收益的项目，行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。
常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成
本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损
和相关经济损失的评估。
——房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测
错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产
未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。对未来的预期通常是基于过去的经验和对
现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。
（熟悉）
①确定未来收益期限；
②求取未来净收益；
③求取报酬率；
④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。
运用直接资本化法估价一般分为一下 3 个步骤：①求取未来某一年的某种收益；②求取资本
化率或收益乘数；③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。
第二节报酬资本化法的公式
（掌握）
■最一般公式——收益法的原理公式
V：房地产在价值时点的收益价值
Ai：房地产的未来净运营收益
Yi：房地产未来各期的报酬率
n：房地产的收益期限
在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：
后面各种公式均是此公式的特例。
以上均假设未来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为公式中的 A、Y、n 应一致，而且一般以年为单位
（掌握）
公式的假设前提公式的假设前提
净收益每年不变为 A 净收益每年不变为 A
报酬率为 Y，Y 不等于零报酬率为 Y，Y 大于零
收益期限 n 为有限年收益期限 n 为有限年
净收益每年不变的公式的应用：
（1）直接用于测算价值
【例 7-1】某写字楼是 6 年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限 50 年，不可续期。
该写字楼在正常情况下每年的净收益为 80 万元，该宗房地产的报酬率 %，计算其收益价
值。
[答疑编号 1]
【答案】参见教材 P219。该宗房地产的收益价格计算如下：
a=80
Y=%
n=50-6=44
【例 7-2】某宗房地产的收益期限可视为无限年，预测