文档介绍：安得广厦千万间
孟 宁
政策在对实际经济起调控作用的同时,也应该给老百姓方向性的提示,预期往往是引领整个市场走向的非实际却最关键的因素
前不久,国家税务总局公布通知,从2007年2月1日起,将正式向房地产开发企安得广厦千万间
孟 宁
政策在对实际经济起调控作用的同时,也应该给老百姓方向性的提示,预期往往是引领整个市场走向的非实际却最关键的因素
前不久,国家税务总局公布通知,从2007年2月1日起,将正式向房地产开发企业征收30%到60%不等的土地增值税。土地增值税政策从1995年就已制订,只是从来没有认真的实行和追究过,地产商大多销售收入的1%预征,有些甚至不缴。如此无非是因为当时正逢上一次地产泡沫的破裂,到处哀鸿遍野,从卖地挣钱、刺激经济的角度,政府自然是鼓励而不是打压地产商的积极性。于是泡沫越吹越大,暴利越来越厚,终于到了民怨沸腾的时候,政府突然想起,原来还有“尚方宝剑”一直闲置没用。
增税确实是增加了开放商的成本,降低了其暴利,从出口气的角度来说是起作用的,可惜在流动性充足的牛市里,估计对房价是只有推动而无打压的力道。资金充裕就会引起资产泡沫,地产商大可把增加的成本转嫁到房价和老百姓身上而不用担心无人问津。相反,这一政策如果出在熊市里实施,倒真的是釜底抽薪,完全可以充当催生资金链断裂、开发商破产,导致大量抛盘涌出的狠角色。因此,政策出台此政策的初衷不是不好,只是时机的掌握尚欠火候。在笔者看来,政府还不如兴建大量的经济适用平价房,满足中下层老百姓的刚性需求,自然地降低房价和开发商暴利来得实用,可是手里握着那么多税收的政府又偏偏视此安得广厦的良方为无物。归根结底,是背后的利益没有统一,和谐和福利社会并不是考核政绩的指标。
说到房地产政策,南京最近出台的一条新规更叫人哭笑不得:购买均价在10000元以上的房子,不得提取公积金还贷。众所周知,南京的人均收入不高,与房价的高涨不相匹配,10000元以上已经远远不是工薪阶层能够买得起的房子。估计用公积金买高价房的比例绝对不超过这一类房子购买人群的20%,也就是说绝大多数购买每平方10000元的楼盘的人是富人,也无需动用公积金。相对与刚性的需求,高价房的供给反到会产生下降,10000元以上的房子马上就变成了稀缺的紧俏商品。因此这一政策无异于掩耳盗铃,对于抑制所谓10000元以上的高房价不会产生任何作用。同时那20%可能退出这个市场的人转移到了10000以下的房子,又加大了对这部分房子的需求,最终导致中低价房的价格不断向10000元靠拢。需求是不能行政抑制而只能自发调节的,可能政策制定者认为:当所有的房子都变成9999元每平方的时候,世界就大同了。
房价之所以在宏观政策的不断打压之下还是居高不下,原因无非来自于流动性过剩和真实需求两个方面。流动性过剩是老生常谈,来自于升值预期和对冲外汇占款,由此带来的资产泡沫不仅存在于房地产市场,也存在于包括股票、黄金、古董、邮票在内的所有资产市场。然而就和股票市场伴随着资金推动,恰巧有企业盈利上升的基本面推动一样,说一个故事总是需要两方面的配合。在房地产市场里伴随着流动性一起演绎的故事是刚性的需求。
对于城市房地产的需求来自于劳动年龄人口。我国15-64岁的劳动年龄人口在2000年为8