文档介绍：超大型社区规划的法律思考 20 世纪 90 年代末,随着经济的快速发展,北京、上海等大都市人口迅速膨胀, 并催生出如北京回龙观、天通苑, 上海的三林世博家园等一系列大型,甚至超大型社区的建立。这些超大规模社区的兴建在满足城市日益增长的人口居住需求的同时, 也带来了严重的交通、安全、环境等一系列问题。以回龙观文化居住区为例:20 世纪 90 年代末,北京市政府为了解决高校教职工的居住问题而开始设计规划建造小区一回龙观, 后来经过几轮扩建,将其打造成一个占地 800 万 m² ,居住人口 30 万的超大型社区, 并有意让其成为中国乃至亚洲最大的居民住宅区。但是自 200 0 年以来, 这个社区因为事先没有完全考虑到庞大人口集聚一起的巨大副作用, 而使小区设计不够完善、配套设施缺乏, 使得它的功能和未来发展都收到极大的制约。一、超大型社区设计规划上普遍存在的问题(一) 社区功能单一我国的超大型社区由于之前设计经验不足,造成目前多数都存在着功能单一的问题。这些超大型社区的设计者们在设计之初几乎只考虑到了单纯的居住功能, 却并未将居民的日常工作、学****娱乐生活考虑进去。缺乏产业支持的社区不仅无法为居民的生活提供便利的服务,而且也失去了发展的活力。(二) 配套设施不完善 1. 道路交通问题。基础设施的缺乏和商业、服务业等第三产业在社区中的萎靡也使劳动力无法木地化就业, 大量的人口外流也造成了居民出入频繁,加之配套设施的缺乏,使得交通出现拥堵。 2. 文体娱乐设施缺乏。很多大型社区因为前期规划时考虑不当, 所以与之配套的文体设施数量稀少, 不能满足居民的需求。甚至有些社区由于预留的绿化带面积狭小, 后期想添置一些文体设置也无处放置。另外, KTV 、电影院、餐厅、咖啡馆、健身房等娱乐休闲设施也不可缺少。 3. 医疗设施严重不足。大型社区往往因为地处偏远而缺少高等级的医院, 同时又因为规划设计的估计不足而在医疗设施的数量上也非常短缺。以回龙观为例,其整个社区里也只有一所二级医院、 2 个卫生站、 4 个一级医院。离得最近的三级医院车程长达 30 分钟。寥寥几所级别不高的医院远远无法满足 30 万人口的日常医疗需求。 4. 教育设施不足。这些大型社区里通常只配置少量的幼儿园或小学, 甚少有初高中等教育资源提供, 使得回龙观、天通苑等人口几近 30 万的超大型社区难以提供优质的教育条件。 5. 生态环境恶化。由于社区内人口数量大、流动人口多、社区管理滞后, 造成一些超大型社区在运转一段时间后逐步会出现生活垃圾堆积、社区内的植被缩减、绿化倒退, 人流大造成安全问题突出, 渐渐疏于管理使得社区快速衰败, 对社区的发展和社会的安定造成很大影响。 6. 其他配套设施不完善。由于人口过度密集和白领上班族集中, 更加显得一些相关配套设施短缺。如小区停车位问题突出, 大型超市缺乏,银行、邮局、菜市的分布等。(三) 社区治理问题突出人文环境复杂超大型社区里的居住人口有相当大一部分是由各地迁徙过来的,不同地方、不同背景、不同认知的人在社会安全、人际交往、文化认同和生活需求等方面会产生碰撞, 并且由于上班族众多, 造成社区管理上的困难一一社区管理队伍的老年化, 年轻人因为工作繁忙往往无暇顾及管理问题, 而老年人却因为各种原因不能很好的解决社区的各种问题。(四) 户型设计单一,难以满足不同需求一般超大型社区的设计总是在开发之初以小区为单位统一建筑风格这使得建筑风格几乎千篇一律,既缺乏特色也在户型设计上显得单一,可以提供给业主选择的户型比较少,无法满足多层次、多标准的需求。总的来说, 我国目前开发的超大型社区, 一般只关注了短期的效益, 对长期的发展仍缺少清晰的认识和规划, 只单一的考虑了住宅功效, 而忽视了社区的人文情怀和居民在生活上对社区的多方位需求, 导致社区相对比较孤立, 人和设施不能在空间和时间上得到高效配置, 限制了社区的长远发展, 居民居住的舒适度有待进一步提高。二、从法律上来看,如何健全超大型社区的设计规划(一) 立法促进设计理念的转变和细节的考虑 1. 更新设计理念,尽量避免超大型社区的修建。长期的实践经验让我们意识到,超大型社区的修建带来诸多难以解决的“城市病”,反而中小型社区更适合成为“健康住宅”。 2010 年 11月,国家下发 27 号文件《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》之后,北京市委办公厅、市政府办公厅发布北京配套文件,提出了“避免修建 5000 户以上超大规模社区”的硬性标准。转变思想,理性规划,认识到对小区的合理规划是提高居民生活质量的重要环节,是缓解城市饱和压力、减轻道路交通拥堵、医疗、环境、教育等各方面压力的一个有效的方式。所以在社区规划中必须有前瞻意识, 合理设计小区的配套设施, 满足居民的不同层次的需求