文档介绍：福州决策堂房地产顾问有限公司 T:( 0591 ) 87552587 87556025 第一部分:策略依据市场部分第二部分:策略目标本案面临的问题第三部分:策略形成解决问题目录: 福州决策堂房地产顾问有限公司 T:( 0591 ) 87552587 87556025 第一部分:策略依据市场部分福州决策堂房地产顾问有限公司 T:( 0591 ) 87552587 87556025 案名案名地理位置地理位置建筑形态建筑形态均价均价建筑面积建筑面积主推语主推语锋尚·自由度潍坊市胜利西街与月河路交汇处小高层独幢,小户型为主。 3000 元/㎡自己的空间自由自在西城名都胜利西街 459 号多层为主,部分小高层。小高层 2100 元/㎡ 98120 ㎡豪宅品质百姓价格东方威尼斯潍坊市青年路与胜利西街交叉口南, 白浪河岸。独幢高层 3300 元/㎡建筑界的劳斯莱斯时代国际潍坊市胜利东街 381 号潍坊大酒店旁, 风筝广场斜对面。独幢高层写字楼。 7000 元/㎡时代国际远见决定影响力金融街胜利东街与潍洲路交汇处复合建筑群写字楼: 3640 元/㎡公寓: 2510 元/㎡ 30万㎡精英峰会筑梦场名都百胜园胜利西街永安路西口多层为主,部分小高层。 2500 元/㎡精致生活新主张金都家园胜利西街一幢多层,一幢高层。 2550 元/㎡金牌社区都市典范海化家园东风西街 608 号多层为主,部分小高层。 2400 元/㎡11万㎡一部真正书写诗意画卷的都市家园。华实小区福寿街与永安路交汇段纯多层 2100 元/㎡碧水豪庭丽景苑民生街白浪河西岸高层 3000 元/㎡市中心水岸公园观景豪宅福州决策堂房地产顾问有限公司 T:( 0591 ) 87552587 87556025 案名案名地理位置地理位置建筑形态建筑形态均价均价建筑面积建筑面积主推语主推语华锦新城福寿西街潍城区检察院东邻小高层群落 4000 元/㎡星光国际十笏园商业广场旁,白浪河边独幢小高层 4800 元/㎡四星级私家产权酒店帝景湾东风东街与和平路交叉路口高层为主,部分多层。 3700/ ㎡永不落幕的水景视觉盛宴巴黎假日和平路近福寿街路口高层建筑 3500 元/㎡世界河居名宅传奇顶级元素贵族盛宴恒易星河四平路与民生街路口南复合建筑群落 2680 元/㎡50万㎡泰华领域胜利大街 268 号独幢高层未定 87000 ㎡世界由你区域均价物业费公摊建筑形态奎文区 2800 以上 1元以上 30% 高层、小高层潍城区 2800 以下 元以下 15-25% 多层、小高层区位价格对比: 福州决策堂房地产顾问有限公司 T:( 0591 ) 87552587 87556025 市场总结?潍坊市整体市场依据白浪河也明显划分两个消费等级与区域,奎文为政治经济中心,潍城在潍坊市民心中地块价值仍存在位置偏远,经济落后的观念; ?小高层在奎文区较为接受,并且奎文区现开发项目基本为高层或小高层,这一现场在潍城区恰巧相反,消费者对小高层抗性较大。所以出现潍城区小高层难销,多层变成“皇帝的女儿”; ?奎文区是目前潍坊市民住居生活首选,在他们心中,住在奎文才算是住在城里; ?潍坊地产行业仍属群雄割据局面,尚未形成行业寡头形态,地产公司行业潜力大; ?潍城区地块炒作,升值潜力等消费引导是目前本地块所有项目共同缺乏的功课; 福州决策堂房地产顾问有限公司 T:( 0591 ) 87552587 87556025 ?潍城区房产在鸿禧花园的带动下,整体价格出现较大上浮,以 2005 年为地块价格的风水领, 2005 ―― 2006 年间地块平均价格由 1900 元/㎡上升到 2800 元/㎡,特别在 2006 年下半年最为集中的大面积上浮; ?不论奎文还是潍城区,所有楼盘景观大部分仅停留在绿化上的简单操作,景观设计落后; ?物业管理服务在潍坊市属新兴行业,由于之前开发入住的项目大部分曝光焦点在于物业管理,所以目前潍坊市民对于物业管理均持有不信任的态度; ?潍坊市民除春节大假没有出行看房的习惯外,其他节假日已经成为潍坊市民集中看房的良机; ?潍坊大部分项目对于一次性与按揭不同的付款方式采用一刀切的定价,此种方法不利于开发商资金的迅速回笼。福州决策堂房地产顾问有限公司 T:( 0591 ) 87552587 87556025 第二部分:策略目标福州决策堂房地产顾问有限公司 T:( 0591 ) 87552587 87556025 1、置业区域性选择(消费者对置业选择带有明显的区域偏见,奎文区的人不喜欢在潍城区安家置业) 2、市场对小高层存在抗性,消费者对其抵触 3、前段时间的宣传推广只停留在价格促销上,缺乏鲜明的形象和推广整体性 4、客户认为小高层物业收费过高(电梯使用费)