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南 昌 工 程 学 院
201色。
3、国外研究现状及理论
1） 美国的区划法
美国的城市规划体系可分为两个层面：综合规划(Comprehensive Plan)和区划法规(Zoning Regulation)。综合规划相当于我国的总体规划，不能成为开发控制的直接依据。美国对城市土地的开发控制主要依靠地方政府制定的区划法规，区划就是将城市土地按照不同的用途划分成不同的地块，并对每个地块进行土地使用性质和开发强度的规定，同时，为了更好地引导和控制城市的公共环境质量以及对历史风貌的保护，通常会引入城市设计的思想。
美国区划的基本内容大体一致，主要包括：
a. 确定用地性质
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（居住用地、商业用地和工业用地，设施和辅助用地归为特殊用途）随着城市的快速发展，由于区划的用地分类简单，导致土地使用兼容不够灵活，越来越不适应城市的发展。所以，为了更好地应对城市开发的复杂性，区划法在原有用地分类上又增加了新的用地类型，如：1）混合利用区。主要指住宅加商业的土地利用形式，两种互不干扰的用地混合使用可以最大化土地的价值。2）特殊使用区。指特殊保护区，包括城市历史风貌保护区和为城市发展而限定的区域。3）有限开发区。主要指一些过渡地区，为了很好地衔接两种不同风貌的地区，区划会制定一些特殊的开发控制要求，只有满足这些要求，土地的开发才被允许。4）集合建设区。主要指为了给居住区营造优美的环境而集中建设的住宅区。5）鼓励建设区。为了公众利益需要，政府给予开发商一定的优惠条件的地区。 b. 开发强度
开发强度主要包括容积率（FAR）、建筑密度和旷地率。 旷地率指开放空间的面积占总建筑面积的百分比。如，若一个控制区的旷地率是 25，那么是指该用地在开发时必须留出不少于总建筑面积 25%的用地作为旷地。
c. 环境与设施
作为开发强度度指标的补充，为了达到环境与设施标准的要求，增加的一些其他指标，如：院落、高度与退缩、人口密度、停车场、标牌、执行标准等，通过这些指标的补充，可以营造更好的城市环境和提供更多的公用设施，以满足公共利益和公众生活的需求。
一部区划法一般包括两个部分：区划文本和图则。区划文本阐述区划设立以及城市用地与开发管理规定，一般包括以下章节：；；；；；；；；。区划图则只标明区划地块的位置、边界、用地性质等，不包括定量指标，指标由文本规定。
在区划实践方面，对于一些增加区划灵活性和适应性的措施值得借鉴，如“开发权转让”条例、土地储存、区划奖励等。
2)日本的土地使用规划
日本的土地使用制度主要包括地域划分、区划制度和街区规划三部分，每一部分