文档介绍：苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究
2009年11月27日
谨呈：天地源集团
第一页，共五十页。
项目本体分析
*
第二页，共五十页。
高新区
相城区
吴中区
古城区
工业园区
第三页，共五客户置业主要因素
板块特征
第十一页，共五十页。
吴中区独墅湖地块 项目经济测算及可行性分析
土地价值评估
经济测算
第十二页，共五十页。
进行土地价值评估的前提条件和假设
报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；
本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；
本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；
我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；
本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；
本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。
第十三页，共五十页。
市场比较法——原理和公式
原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。
公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
第十四页，共五十页。
市场比较法——技术思路
选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域
步骤1
建立各地块比较因素条件说明表：
交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）
步骤2
确定各地块比较因素条件指数表
步骤3
计算各地块比较因素修正系数表
步骤4
取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值
步骤5
第十五页，共五十页。
地块名称
出让面积
(㎡)
容积率
土地
用途
建筑面积(㎡)
成交总价
(万元)
成交单价
(万元/亩)
楼面地价(元/㎡)
出让
时间
双冠地块
452996
2
城镇住宅用地
860127
54360
80
632
2006
仁恒地块
375104
城镇住宅用地
337594
216300
384
6407
2007-06
中锐地块
55000
2
城镇住宅用地
100000
39200
475
3920
2007-12
中海地块
345000
城镇住宅用地
276000
156161
302
5658
2008-01
保利地块
292900
城镇住宅用地
263610
198999
453
7549
2009-08
绿城地块(06号)
369500
——
城镇住宅用地
252800
360000
1100
28057
2009-10
绿城地块(07号)
——
城镇住宅用地
250000
20075
2009-10
步骤一：地块的选取，苏州市06-09年独墅湖西岸周边土地招、拍、挂情况
资料来源：苏州市国土资源局网
第十六页，共五十页。
步骤一：地块的选取
选取原则
估价时点原则：近三年内成交
用途一致原则：地块主要用途为居住
同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内
选取地块
案例一
案例二
案例三
案例四
地块名称
仁恒地块
中锐地块
中海地块
保利地块
出让面积(㎡)
375104
55000
345000
292900
容积率
2
土地用途
城镇住宅用地
城镇住宅用地
城镇住宅用地
城镇住宅用地
建筑面积(㎡)
337594
100000
276000
263610
成交总价(万元)
216300
39200
156161
198999
成交单价(万元/亩)
384
475
302
453
楼面地价(元/㎡)
6407
3920
5658
7549
出让时间
2007-06
2007-12
2008-01
2009-08
第十七页，共五十页。
中海地块
保利
地块