文档介绍：投机行为与房地产价格
崔光灿 资产市场交易中的投机行为不仅表现在纯投机性交易行为,也表现在正常供需双方的交易中,它们的交易策略会因对价格的预期而变化。房地产与股票、外汇等资产相比具有流动性差、交易成本大的特点,房地产买卖双方一价格下降时,他们会持币观望,等待进一步的下跌。
为改善居住条件的卖旧买新者,同时兼有市场的供给者和需求者两种身份,会表现出供给者与需求者的双重投机特征。第一,他们会改变同时卖出与买进的策略,在房价上升过程中,首先买进却推迟卖出甚至不再卖出。第二,即使存在资金压力的情况下,他们也可能在同时买进与卖出的合约签订中,根据价格的变化趋势尽量提早或推迟签订相应的合约,甚至出现较多的违约事件。
市场价格上升中,供给方与需求方的投机行为会使市场上即期的供给量减少而需求量快速增加,使交易价格快速攀升,实现了交易双方过去对价格的预期,所以市场的投机行为对价格的预期具有自我实现的机制。而当房地产价格下降时这一机制就向相反的方向发展。这一过程并不仅是纯投机的结果,市场的所有参与者在利益的驱动下都会表现出投机性行为,所以在房地产价格波动时期投机性行为是一个普遍的现象。
二、投机行为的市场表征
随着投机行为数量增加,房地产市场会表现出一些特征,如房屋的空置率上升、合约违约率上升、开发商开工量上升、市场交易量上升等。Case and Shiller(1988,2003)对购房者进行问卷调查后认为,在房地产价格泡沫时期的市场会出现一些特征。第一,投资性。在房地产价格上涨过程中,特别是在泡沫发展过程中,越来越多的人会把房地产作为一种投资性资产看待。人们的购买行为是出于对未来价格上涨的预期,更多的投资者开始参与到房地产的购买中,这些房屋开始被空置下来,既不用来出租也不用来居住,只是等待在一个更高的价格时出售。第二,市场亢奋。在房地产价格不断上涨中,房地产成为了社会关注的焦点,几乎所有媒体都在谈论房地产,房地产也成为日常生活中谈论最多的话题之一,并且越来越多的人开始参与到这一行业中。第三,决策非理性。在投资与居住为目的的购房行为中,人们决定购房与否的理由不再是与经济基本相关的理由,而更多的是受亲戚朋友关于房地产看法的影响,这些理由常可能是“城市土地有限,房地产价格不可能下降”,“到这个城市中的人口越来越多,房价会涨得更高”等,而且多数人确信这些理由的正确性。
市场投机行为最重要的表征是价格向同一方向持续发展,并且发展速度不断加快。投机行为成为一个普遍现象,并有多种的表现形式。投机行为存在的一个最基本的前提或基础就是存在预期房地产价格向同一方向持续发展,并且变动速度高于信贷利率,这一预期形成的基本力量可能来自于市场的交易双方。Levin and Wright(1997)认为,这一力量一般不大会来自于供给方,因为供给短期内是缺乏弹性的,在总的房屋数量基本不变的情况下,价格会因人们持有这些房屋的意愿变化而变化,所以实际价格的变化和对价格预期的变化是来自于需求方的。
从我国部分地区的房地产市场来看,2003年到2005年初,市场表现出明显的投机行为增多的特征,上海房地产价格2000年至2002年底房地产价格稳步上升,并和均衡价格的发展基本一致,但在价格持续的上升中,人们开始预期价格会进一