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二、租赁物业总收入预测
净租赁收入
租赁收入来源于两部分：集中式商业的租赁收入和广告位的租赁收入。
【集中式商业的租赁收入估算】
本项目集中式商业可租赁面积为9109平方米，·月计算，。
1、第一年集中式商业的年租赁收入估算
=商业可租赁面积×单位平方米年平均租赁价格×出租率
=9109㎡×/㎡.年×80%
=
2、广告位的租赁收入（按集中式商业租赁收入的20%估算）
第一年的广告位租赁收入=集中式商业租赁收入×20%
=×20%
=
3、酒店式公寓及写字楼租赁收入估算
=可租赁面积×单位平方米年平均租赁价格×出租率
=10715㎡×468元/㎡.年×75%
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=.
物业租赁总收入==商业租赁+公寓租赁收入+广告位的租赁收入
==.
初步结论:
（1）。
（2）项目收益：租赁收入（税前）。
项目预计投资回收周期
项目总投资÷物业总收入==÷+5%逐年递增系数=
项目总利润= 优良产权物业+
基本结论：
通过前期市场调研分析情况来看，我们认为本项目地理位置优越的地理位置及核心汽车产品的概念定位，会为写字楼及酒店式公寓的运营提供良好的主题支撑。中长期的招商租赁风险较小。经济效益指标较好，项目在规划报批可行的条件下是极好的开发形式。
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另附：
集团张总对本项目特别提出积极的设想，通过提高商业部分的建筑面积达到开发物业价值的更大化。即将项目地上商业部分局部调整到四层、高层写字楼部分局部18层；总建筑面积达到29201平方米，。
一、项目规划说明
地上商业布局延东侧和民康路侧局部加高至四层，增加商业面积4000平方米。
商业两层定位于高档餐饮洗浴经营；
5F—18F：星级时尚商务酒店+写字楼。
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2500平米酒店式公寓+8700平米商务写字间，以小户型为主，首先满足办公需求，其次适合整体经营需求，并考虑该部分后期可销售或转换概念以住宅推向市场。
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1、基础数据表
项目
规模
单位
备注
项目占地面积
7200
平方米
容积率
总建筑面积
29201
平方米
商业面积
13109
平方米
商务酒店公寓面积
2515
平方米
写字楼
8200
平方米
地下车库 设备间
4348
平方米
地下车位113
绿化率
≥21
％
2、项目成本投资估算表
单位：万元
序 号
项 目
金 额
估算说明
1
开发建设投资
土地取得费用
拆迁补偿费用含在内
配套设施建设费
按246元/平方米计算
前期费用
可研及调研、地质勘探、规划设计、监理等，按50元/平方米计算
建筑安装工程费用
按1650元/平方米计算（经验值1250）
代收代缴与行政性收费