文档介绍：税务知识培训之土增-土地增值税
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内容安排
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概述
征税范围、纳税人和税率
转让房地产增值额的确定
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评估费不得扣）。 （3）转让环节的税金:营业税、城建税、教育费附加、印花税 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
第四部分 应纳税额的计算
一、土地增值税的计算 土地增值税的计算步骤如下： （1）计算转让房地产取得的收入； （2）计算扣除项目金额； （3）计算增值额： （4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率； （5）计算应纳税额。
【典型例题1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1 000万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1 000万元 （2）房地产开发成本为3 000万元 （3）房地产开发费用＝500－50＋（1 000＋3 000）×5%＝650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额＝（1 000＋3 000）×20%＝800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计＝1 000＋3 000＋650＋555＋800＝6 005（万元） （7）增值额＝10 000－6 005＝3 995（万元） （8）增值率＝3 995÷6 005×100%＝% （9）应纳税额＝3 995×40%－6 005×5%＝1 （万元）
【典型例题2】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
（1）评估价格＝600×70%＝420（万元） （2） （3）扣除项目金额合计＝420＋＝ （万元） （4）增值额＝500－＝（万元） （5）增值率＝÷×100%＝% （6）应纳税额＝×30%－×0＝（万元）
二、特殊售房方式应纳税额的计算方法 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额＝扣除项目总金额×（转让土地使用权的总面积或建筑面积／受让土地使用权的总面积）
第五部分 减免税优惠
一、一般减免税规定 （一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 附：普通标准住宅标准必须同时满足：、单套建筑面积在120平方米以下；;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 （二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 （三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
第六部分 申报和缴纳
一、申报纳税程序 纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。
二、纳税时间和缴纳方法 ，办理过户登记手续前数日内一次性缴纳全部税款。 ，合同规定的收款日确定，按比例计算每次税额，每次收款后数日内缴纳。 ，预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理