文档介绍：- 2 -
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、设施设备管理的思路不清。
首先是运行：经济、高效；
其次是保养：规范、实际、长效；
维修：一般性维修做实，大、中修由专业公司进行。
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、人才缺乏，待遇偏低。
、发展趋势。
物业管理向专业化、社会化发展不容置疑。
一是专业化管理使品质得到保证和提升；
二是有利于节约成本，其关键是人力成本（专业化人力成本——利用率）；
三、方便、快捷达到预期的目的（自管的进程从招聘开始——运行周期亦不能满足需求）；
四、新物业的体量、技术含量和业主的多元性亦造成委托专业公司的必然性；
五、物业是百年以上的不动产，市场的发展和相对稳定的特殊性和优越性对专业公司带来生机和稳定。
各类物业常规的设施设备系统
1、供配电系统
2、给排水
水泵、水箱水池、阀门和管网
3、电梯
4、空调 （采暖）
中央空调 热水供暖
局部空调 蒸汽供暖
混合空调 热水供暖
5、消防系统
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报警系统
消防控制中心
消防水泵
消火栓
喷淋系统
防火隔离系统（卷帘门、防火门）
自动灭火系统
防排烟系统
相关管网
6、安全防范系统
通讯
有线电视
闭路电视监控
对讲及报警
公共信息服务
网络专线接入
周养防越系统
电子巡更系统
车辆管理系统
红外报警及感应系统
门禁系统
指纹识别系统
一、供配电系统
1、Δ供配电系统分为高压供电和低压供电，一般供电为10KV。1KV为高压/1KV以下为低压。
Δ按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电。
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Δ按备用电源分有备用电源供电和无备用电源供电。
Δ我们通常说的按负荷分：一级负荷及二级负荷，一级负荷必须保证任何时候都不间断供电；二级允许短时间断电。
2、高压供电：是指高压供电（10KV）及变压器部分的电气工程。
低压配电：380V/220V，变压器之后为低压配电工程。
3、用电计量：分高供高计，在高压侧计量（重点大户，单台变压器为500KVA及以上的）
高供低计，在低压侧计量（住宅，对用户较有利）
4、应注意的问题
（1）、变压器的运行安全。
现基本都用干式变压器（油浸的较少），防止超温（会降低绝缘，加速老化），因为规范确定凡安装在地下室需采用干式变压器（防火），需加强通风（有效的强迫风冷能提高容量50%，但为短期超负荷），油浸变压器油温极限超过95摄氏度（一般85摄氏度），干式超过155摄氏度时，必须立即减负，否则易出事故。
（2）、加强运行情况监督。
抄表是监督运行并留有退迹的重要手段，以前一般规定是每小时一次，由于现在技术的发展，每班至少记录二次，视负载情况而定。
（3）、严格倒闸操作票制度，倒闸必须要有监护人。
（4）、注意安全防护用具的定期检验，正确保管、使用。
（5）、注意无功功率补偿（工频感性负载补偿），以提高功率因素，改善电能质量。
①、投入根据负荷的大小，负荷原有功率因素和提高后的功率因素，加以确定（专业）。
②、注意电力电容器的使用情况，及时更换，注意成本。
③、用电奖励的处理。（1%）
（6）、注意安全防范。
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①、绝缘垫与警示线。
②、小动物侵入（注意桥架、电缆沟门、窗的封堵），热菜影响。
③、灭火器材（三组份灭火器）。
7、培训和演练，以解决值班电工的技能不一。
8、灰尘与潮温对设备的影响（保养中重视环境，接收时的彻底清洁）。
9、关键表单：
①、运行记录表，按照供电局规范要求加以调整，必须有印刷编号。
②、运行（值班）记录本，对班内异动、异常、维修、跳闸、倒闸等必须记录清楚，交班要清晰。
③、外来人员登记本。
④、维修记录本（维修部位、维修结果、终结时间、维修人员、更换的主要材料均详细记录）。
⑤、倒闸操作票。
⑥、交接班记录本。
二、给排水系统
（一）、系统的构成
分金属管材和非金属管材。
以前，一般下水（污水）用铸铁管，：管材、配件及设备。
1、管材：供水采用钢管。分有缝钢管与无缝钢管，但为抗