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一个合法正规的房地产开发商，必需具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地运用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二
　　①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量。同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有肯定的实力。没有金刚钻，谁敢揽瓷器活？但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目，就要慎重考虑。
　　②工程工期和进度状况。建设工期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。
　　③银行贷款的发放状况。中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有肯定的限制，对开发商的资质进行了更严格的审核。
　　④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等。良好的融资渠道在肯定程度上保证了企业有较为充溢的运转资金。
　　（3）了解开发商的信誉
　　信誉是保证期房承诺兑现的根本，随着房地产行业品牌销售的接近，寻求长远发展的开发商必定要顾及企业形象，打造品牌。假如开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键，那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题，获得妥当解决的可能性也比较大。
　　从以下几方面，可以了解到开发商的信誉：
　　①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中，可以简单地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工？楼盘品质如何？楼盘是否发生过严峻的纠纷？都是须要你细致了解的状况。
　　②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”。从这些论坛中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。
　　（4）考察销售的资质。
　　商品房的销售分为开发商自行销售和托付物业代理两种。由于托付物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种状况下，开发商情愿自行销售：
　　①大型房地产开发商有自己特地的营销队伍和销售网络；
　　②房地产市场高涨，市场供应短缺，所开发的项目受到运用者和投资人士的欢迎；
　　③开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象。
　　假如是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否刚好供应购房者所需资料，并要查看其和开发商的从属关系。
　　对于各物业代理，则要查看其是否有开发商的
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托付代理书，是合代理还是独家代理？代理权限、时间期限等有哪些规定？审查这些资格文件的目的，是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责，代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代理的销售行为，并是否担当物业代理相应的责任。
　　物业代理有全权代理和一般代理的区分。全权代理是开发商只托付一家代理，并要求代理方对托付事项担当责任；一般代理是开发商托付肯定或几家代理，但不肯定要求代理方对托付事项担当责任。在涉及商品房定价、房号选择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时，如由物业代理代办，购房者肯定要核实开发商对物业代理的授权委手书，以及约定物业代理能担当和应担当的各项责任。
　　3、如何识别“假热销”
　　（1）认购时间看长短。
　　大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售许可证的状况下，