文档介绍：某商业经营管理公司运营方案
市场职能
1、入驻商家现阶段经营对策辅助；
2、区域市场、竞争对手的调查分析；
3、旺市商业应对策略的制订；
4、项目对外关系的协调和维护；
5、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。
公关活动策划执行收费
（例如：新品推介会/酬宾会等）
10 、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费
（商户自行制作的宣传物品等）
法律关系
呈辉工艺文化城
（中国）有限公司
业主
中工美商务管理
（苏州）有限公司
租赁经营者
委托合同
销售合同
租赁合同
委托合同
返租合同
管理模式的五个统一
统一物业管理
即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境
统一营销管理
统一经营主题
统一招商管理
统一服务管理
即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台
即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。
即统一项目的业态规划和商品布局。
重点工作流程
商铺交验流程（交房验收）
商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）
商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）
商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）
商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）
公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）
投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）
退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）
重要管理制度
《某某新天地商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件
《某某新天地商户服务手册》
—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节
《某某会会员手册》—会员服务、联盟商家手册
《某某新天地委托租赁合同》—为业主或转租商户提供代租服务
《某某新天地经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理
《某某新天地商户经营承诺书》
—要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认
《某某新天地消费者投诉管理制度》—结合相关工商规定执行
《某某新天地消防安全管理制度》—结合相关消防规定执行
风险和应对措施
散户退场
商铺大面积闲置
管理费收缴
垫付装修费收回
代收代缴费用
主力店流失
增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；
销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增
加控制手段，强化招商，加强宣传推广；
提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管
理费减免优惠，减少工程环节质量问题；
协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；
充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；
提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；
应对措施
财务风险
经营风险
经营计划说明
从两个方面进行经营指标预测：
1、经济指标
2、经营指标
费用指标
委托运营期间费用测算表
金额
指标
2012年3月至2013年2月
备注
管理费用
250
工资、办公、交通、差旅、招待等费用
营销费用
广告推广、会务宣传、中介服务等
其它费用
100
成本摊销、税金等
合计
经营指标
5年内主要经营指标预测表
年份
指标
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
商户入驻率
70%
1期85%
2期70%
2期85%
3期85%
商铺开业率
60%
1期70%
2期60%
2期70%
3期75%
招商达成率
65%
75%
85%
90%
95%
服务满意度
75%
80%
85%
95%
98%
费用收取率
70%
80%
80%
85%
90%
会员数量
4000
5000
10000
10000
10000
经营指标
2012年3月至2013年3月
分布
指标
一期一阶段
一期二阶段
销售面积（以实际可销售为准）
8万平方米
销售资金回笼率
98%
65%
招商达成率
100%
75%