文档介绍：浅议房地产抵押贷款评估
一、评估的前期工作
抵押贷款评估的前提是银行已意向同意放贷，进入抵押程序。而有些
委托方直接找评估公司评估，然后再与向银行申请贷款，当银行不同
意贷款时，就出现不来取报告或出现备案退单的情况。因此，有必要
浅议房地产抵押贷款评估
一、评估的前期工作
抵押贷款评估的前提是银行已意向同意放贷，进入抵押程序。而有些
委托方直接找评估公司评估，然后再与向银行申请贷款，当银行不同
意贷款时，就出现不来取报告或出现备案退单的情况。因此，有必要
在接受委托时，提醒委托方，能否实现贷款与评估公司无关，或在业
务约定书中明确。
抵押贷款评估，委托方往往对评估结果有要求，有的委托方坦言，我
付评估费就是要**** 万结果的评估报告，这时就是考验评估师的执业
道德和风险意识。应该婉言回绝委托方不合理的要求，与委托方进行
充分的沟通，对评估相关事项达成共识，以免评估工作完成后扯皮、
甚至收不到评估费。
按《资产评估操作规范》、《房地产估价规范》没有预估这种做法。当
委托方要求预估时，建议签定委托书，收取评估费。因为，预估的结
果要与正式出报告时的结果相近，这实际上完成了大量的评估工作；
其二、有的委托方找几个评估机构，谁预估值高就找谁评。有的评估
机构或评估师为了接到业务，未履行一定的评估程序就主观地给委托
方一个满意的预估值，当正式做报告时就出了问题。
二、评估的价值类型是市场价值
抵押贷款中的抵押物是处于准交易状态，当抵押期满而无法还贷时，
银行有权依法处置抵押物。因此，抵押物评估结果应该是市场价值。《房
地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（ 2006） 8 号）第四条规定：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值。
但进入抵押的价值要扣除处置抵押物时所要发生的卖方税费，即平常
称之为抵押价值。同时要考虑处置风险，做变现能力分析。有人说，
贷款时要打折，要把抵押物价值评高；有人提出，要防范信贷风险，
要把抵押物价值评低，这都是错误的，有悖于评估公平、公正的原则。
三、商品房评估
1 、商品房抵押都采用市场比较法。但在实际应用中存在二个问题，一
是实例不充足，难以选到三个可比实例；二是案例的交易价格与市场
行情脱节，普遍低于实际成交价。在这种情况下，要求估价报告一定
要取协会交易网上的案例会影响估价结果的正确性，我们也无法要求
交易案例做到既全面又准确。因此，只要是实际成交的案例，不管它
是从什么渠道取得的都可以用，但要在估价报告中阐明。而对于案例
交易价，在与有确凿依据的市场交易行情有明显的差异时，应予剔除，
应当选取符合市场行情的交易实例。
2、要规范比较案例的选取。比较案例决定着估价结果的准确性。笔者
提出以下几个问题与同行交流：
（ 1）比较案例应在同一供求圈内。通常做法选取同一地段等级案例，
而实际上，同一地段等级价格差别大不足为奇，而作为比较案例互相
之间价格应尽量接近，科学、合理的做法应该是选择同一地段等级、
同一供求圈内的交易案例。
（ 2）交易案例不能集中在同一个住宅区。不论小区的建设规模有多大，
许多价格影响因素是雷同的，其实际上只起到一个案例的作用，只有
在估价对象和交易案例都