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重庆江北区五童路地块可行性分析
重庆江北区五童路地块可行性分析
一、整体市场简析
1、整体市场年供应量OWNHOUSE）。
A组团均价2600元/M2，B组团均价2750元/M2（毛坯房），均按套内面积计价
B组团户型以117M2平层和125M2、138M2跃式单位为主。
A组团已交付使用，售出70%；B组团7月26日正式开售，销售情况不理想；据初步判断，销售不理想的原因多源自营销上的问题，如南方集团的低调，项目炒作的缺乏，地盘形象（园林粗糙、破烂工棚正处显眼位置）低下等。
（2）、江南山水
地处五黄路南段，距黄花园大桥2000米
占地约6000平方米，临街排楼，首三层为商业铺面，其余为住宅，共380户，中低档
起价1800元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米
去年已开售，目前售出70%左右
（3）、金科丽苑
地处五黄路江南山水对面
占地60-70亩，临街排楼，首三层为商业铺面，总建面约20万M2，共1688户，中档住宅社区
二期起价2400元/M2（套内面积，毛坯房），以80-120平方米为主力户型
商铺首层8000元/M2，二、三层4000元/M2
二期去月5月开售，目前已售完，并即将全面交付使用
（4）、天赐丽景
地处五黄路南段，距黄花园大桥2500米
占地15000平方米，三栋22层高层，总建面约8万M2，中低档住宅
起价2180元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米
7月20日正式开售，目前售出30%左右
三、定位建议
1、市场定位
坡地高尚住宅（参考广州山水庭苑）
2、产品定位
小高层（带电梯，以一梯两户为主，平均15层）
3、户型配比初步设想
以130-150M2的跃式单位为主力户型，配合少量110-130M2的平层和200M2左右的顶层复式，以江景、山景、园景和整体质素全面超越南方上格林
4、目标客户群定位——中产阶级
（1）、金领一族（房地产业、摩托车工业及外资驻渝机构高级管理人员）
（2）、政府机关中高级干部
（3）、本地中等商业经营户（餐饮、服装、休闲娱乐等）
（4）、乡县豪客
（5）、价格定位（按套内面积计）
跃式和平层均价3000元/M2，总价控制在50万以内
复式均价4000元/M2，总价控制在100万以内
参考依据：
南方上格林B组团均价2750元/M2（平均15层，毛坯房）
龙湖·水晶郦城2680元/M2起价（18层和31层，毛坯房）
汇景台·君临天下洋房均价3300元/M2（12层，毛坯房）
5、风险评估
（1）、市场机会
A、重庆房地产正处于腾飞初期,是进入重庆市场的好时机。
B、江北新城“重庆未来陆家嘴”以及连通一岛两岸交通的规划,以及重庆加紧CBD地区的规划与建设等对项目是重大利好。
C、项目地块位于五里店地段，距解放碑不到4公里，向东可望长江之宽阔轻灵，也可远眺南山之巍峨多姿，向西可望1000龙头寺公园之葱郁林木。视野极其开阔，居住环境价值极高。
D、五童路的建成通车，及今年开始的五桂路扩建，将激活地块的开发价值。
E、重庆经济的迅速腾飞培育了一大批本地中产阶级，为项目储备了大量的目标客户。
F、奥园的品牌号召力和人才优势，为项目赢取市场奠定了极其坚实的基础。
G、重庆购房者对居住环境的越来越关注，花园式小区成为近两年购房置业者的主流选择。
H、重庆交通大环境的混乱，及基于山水城市而造成的难于根本改善的现实，令重庆购房者至今年尚未完全接受郊区居住的概念。
I、重庆消费者对低层住宅并无特别偏好，且对朝向亦无特别看重。
（2）、市场威胁
A、重庆整体房价水平的低迷，及项目周边楼盘的低价政策对项目营销形成一定的压力。
B、项目近50米的高差给规划设计带来了一定的难度，也增加了项目建设的成本。
C、高收入层的增长有限，赶不上高档楼盘的供应增长；目标客户群体的相对单一和薄弱，可能拖长项目资金回收周期。
四、成效益分析
1、规划设计指标预设
注：以下数据均为拿下旁边38亩为基础，理由是这38亩地形相对平坦，而且临五桂路，是地块连通五桂路的必经之地。据庆业人员说他们可出面一并拿下，故从规模