文档介绍：2019年惠州银星国际商业定位及发展战略
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本案目标……
站在城市运营的高度
以完善惠州市的城市商务发展为出发点
实现惠州江北CBD的扩容和城市北拓发展
为项目的成功运营奠定坚实的基础
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PART1 ：惠州房地产度
◆ 可借势、直接对比提升自我
◆ 地块被东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去；
优
劣
日升昌-阳光假日 属性分析表
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中锴-金城花园二期
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中锴-金城花园 属性分析表
位置
西枝江畔惠沙堤二路南侧，西距市区交通主干道西枝江大桥约800米
规模
，规划可建总建筑面积近21万平方米
容积率
绿化
绿地率为35％
总户数
规划近1600户，约5600人
周边环境
沿江规划，周边为待开发空地
规划
一期工程为15幢多层住宅（层数为6层半，近500套），
建筑
板楼结构，一梯两户，南北通透
立面
米色外墙，暖色坡形屋顶
园林
热带风情泳池、九叠泉、湖心休闲广场、海洋之星雕塑、映绿湖、观景文化长廊
户型
主要户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅及复式户型
～
配套
周边配套少，交通非常不便
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◆ 临江而建，自然条件好
◆ 隔江对东湖花园，升值有说法
◆ 规模大
◆ 低容积率，，居住舒适
◆ 项目的性价比较好
◆ 周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便
优
劣
中锴-金城花园 属性分析表
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项目
名称
规模
（ ㎡ ）
物业类型
均价
（元/M2）
套数
主力户型、面积
帝景湾二期
（爱琴心殿）
7栋小高层
5800
（含装修）
4300
（不含装修）
300
5X2（210 ㎡）
7X2（260 ㎡）
荷兰水乡二期
（印象荷兰）
6栋小高层
3500
422
3X2（99 ㎡）
3X2（122 ㎡）
东湖五区二期
9栋小高层
3400
785
2X2（88-92 ㎡）
3X2（112-144 ㎡）
4X2（146-165 ㎡）
日升昌阳光
假日二期
3栋小高层
3000
285
3X2（79-120 ㎡）
4X2（140-150 ㎡）
中锴-金城
花园二期
2栋小高层
2900
252
2X2（74㎡）
3X2（135㎡）
4X2（148 ㎡）
御龙山一期
润园
独栋别墅\To-
Ho\多层\小高
层：共33栋
预计4000
220
独栋别墅：550 ㎡
To-Ho：380 ㎡
多层叠院： 290 ㎡
小高层： 200 ㎡
汇 总
47万
—
约3516
约2264
—
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——惠城区已经开盘的住宅项目情况小结 ——
1、05年五一主要是以新盘开盘为主，而06年主要是以老盘推出2期工程的为主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳光假日二期、中锴-金城花园二期等。
2、整体价格上比05年同期有所上升，其中主要老盘推出的2期工程不但在产品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如荷兰水乡二期（印象荷兰）均价从原来的3000元/平米提升到现在的3500元/平米；日升昌阳光假日二期均价从原来的2800元/平米提升到现在的3200元/平米等等。
3、06年五一在整体市场销售情况上要好于05年的同期，例如荷兰水乡二期（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达85%；东湖五号小区在五一期间销售了接近60套，其他几个盘销售情况也都不错。
惠城区已经开盘的项目市场情况
光耀·财富公寓
东湖花园外商公寓
世纪名都公寓
港惠新天地·香格丽舍
惠城区已经开盘（认购）的主要公寓项目
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光耀·财富公寓
建筑面积：首期2万平米
所属片区：江北
售价：均价5000元/平米
物业类型：小高层
主打卖点：精装小复式，居住投资两相宜。
客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等投资客户
主力户型：
3房（68-80平米）
4房（76-86平米）
建筑风格：
现代气息，时尚财富公寓
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◆ 位于惠州江北CBD,主推中央商务区生活
◆ 属于光耀集团产品，品牌效应比较明显
◆ 借助“光耀·荷兰水乡”的势头，迅速进入市场
◆ 项目产品性价比比较高，买一送二
◆ 精装小复式，实用率高
◆ 小户型，投资、自住两相宜
◆ 位于中央商务区，近距离贴近租赁需求市场
◆ 项目停留在产品销售的宣传，没有日后经营模式的发掘
◆ 营销手段比较单一，主要还是依靠以老