文档介绍：深度解析：共有产权住房
深度解析：共有产权住房——一种更市场化的保障性住房手段
2018年03月01日 18:40 新浪看点 作者 学者刘璐
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文：刘璐
===============下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖、出租。
而与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。从制度设计上看，政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。申购价格上基本与市场价格同步，这本身就使投资获利的空间大为减少，也大大压缩了“套利”的空间。
而相对于廉租房、公租房等而言，共有产权住房的产权属性，能够让居民的幸福感更强，更有家的归属感。
因此，可以看出，共有产权住房相对经济适用房和廉租房等传统的低收入人群的住房保障方式，更为新颖，也更有
现代企业制度的“股权”特色，相当于是低收入群体和政府合股买房，但是低收入人群享有完全的使用权。
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四、共有产权房面临的难点
就共有产权住房的推行来看，难点可能主要有四个。
其一，在城市地价越来越贵的情况之下，如何保证足够的土地来建设共有产权住房。
特别是在地铁等交通便捷和周边学校，公园等配套资源较好的地方提供共有产权住房的用地，难度是比较大的。
就“淮安模式”来看，政府在出让土地之初，就在土地价格上做出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5%－10%的共有产权房。这种操作模式可能是最简单的，但是依然有很多问题。比如，影响对土地的估值问题。商品房和保障房的估值体系差异很大，合在一起在土地出让时会影响拿地企业的判断。此外，这种混合项目在交房以后，商品房业主和共有产权房业主之间也可能会产生一些矛盾。
“北京模式”中强调“共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。”同时，共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式。
其二，对于房屋的增值问题，如何在共有产权住房未来的交易上有所体现和保障，这也是一个技术上的难点。
特别地，在个人产权部份和政府产权部分之间的转化，稍有不慎即可能产生国有资产流失的问题。这其中一个最为关键的技术问题，就是对于共有产权房的房价评估问题。
设想这种场景：1），共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，只要压低市场评估价，即可获得巨大的经济利益。2），政府收购个人产权时，如果让评估价虚高，也会导致可能的利益输送的问题。显然，作为一种公益和福利保障性质的产品，必须从申请开始就严格监管，一直到最后的退出环节，整个流程都需要公开公正透明，在机制设计上就减小甚至消除投机套利的空间，避免出现“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。前面提到的“上海模式”中，强调“房源项目市场基准价格”就是一种很好的参考。
此外，作为一种完善的机制，也不得不考虑房价下跌的问题。如果共有产权房的市场价格跌了怎么办？这个亏损当然也需要按“股份”比例在个人和政府之间分摊，但是在实际中如何操作也是个问题。
第三，产权的划分比例问题也是一个难点。
根据试点情况，政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在。这实际上是一个准入门槛问题，弄不好就会“高不成低不就的情况”的情况。显然，个人占比小了，让财政负担很大；而个人占比高了，又让低收入群体的负担很大，达不到“保障”的目的。从试点区域的实际操作来看，个人出资比例普遍在50%以上。根据“淮安”模式，根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例，从
5:5、6:4到7:3，困难家庭出资额最低不少于50%。事实上，在2007年10月淮安市推出的首批300套共有产权房就曾遭遇到“遇冷”的情况。
笔者认为，由于我国城市间的房地产市场分化很大，共有产权房的这个“股权”比例也要避免“一刀切”。在有条件的地区，允许个人占比小于50%也是可以的。具体的优化比例，还需要通过仔细的调研和计算才能得出。
当然，无论如何，共有产权住房对于个人购房者而言依然需要支付一笔钱，这个门槛是比廉租房等高很多的。在“上海模式”中，上海市房管局就提醒，市民在申请共有产权房时，应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件，做到量力而行。暂时无力购买共有产权保障房的，可选择廉租住房或公共租赁住房等其他住房保障渠道解决住房困难问题。
第四，政府占比的退出问题。
假设我们把共有产权房看成是一个由个人和政府组成的“股份制企业”，那么政府的占比相当于是政府支持个人创业（此处指买房）的“天使投资”，设立合适的退出机制也
是恰