文档介绍：Excellent handout training template
易居上海星河湾产品建议报告
PART ONE 开发背景回顾
PART TWO 近期市场分析
PART THREE 项目定位回顾区项目为主;排名中;仅新时代商业广场位于外环以内;推出40套商场商铺。
成交量排名前二的楼盘都是大面积商场成交;其中高青路的商场是属于内部认购;因此成交均价仅6000元都不到。
商业市场明显处于功大于求阶段
全市商业产品供求及成交均价走势
宏观市场解读——商业市场
优势Strengths
劣势Weaknesses
项目所处低密度别墅住宅区;颛桥成熟生活区;生活氛围及便利度都较好
星河湾品牌项目开发;有较好的高端房地产品牌形象及较好的市场口碑。
项目根据规划为高层产品;这与传统低密度豪宅相比;私密性较差。
项目所在区域与传统公寓豪宅所处的市中心区域相迥;区域投资价值较低。
机会Opportunities
S-O：发挥优势;抢占机会
W-O：利用机会;克服劣势
目前闵行区公寓产品供应量较少;主要以经济型别墅为主;是传统观念高端别墅居住区。
竞争项目普通公寓、经济型别墅产品品质普遍不高;居住舒适性有待提高。
项目周边有绿城玫瑰园等高端别墅;可迅速提升本项目高端形象。
距离市中心距离较近;有机会打造又一城市新区。
利用项目已有的环境资源;利用已有顶级物业的品牌形象;挖掘市场空白竞争点;化劣势为优势;走差异化竞争路线。
提升项目与区域竞争同案的相对品质;走大户型;宽尺度;高景观;贵服务的高端产品路线。
以自身高端房产品牌形象打造又一高端城市新区。
威胁Threats
S-T：发挥优势;转化威胁
W-T：减小劣势;避免威胁
受政策影响;目前土地一级市场、商品房二级市场均处于深深的观望泥潭中;短时期难以改变。
内部能力
外部因素
PART TWO 区域市场分析
区域公寓市场
区域别墅市场
08。01~08。08公寓产品成交均价市场表现
08。01~08。08公寓产品成交量市场表现
板块公寓产品占位轻、价格低;非传统公寓热销区
上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑态势。
闵行区公寓产品去化量占全市约为10%;且一直保持稳定。
颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位;但近3个月有明显上升;主要是因为鑫都城云天绿洲项目近期因其小户型、低总价而持续热销所至。
上海公寓产品平均成交价格;在08。06月有所上升后;07~08月又有所回落。
闵行区域公寓产品的平均成交价格低于上海平均水平20%。
颛桥板块公寓产品的平均成交价格低于闵行区域平均成交价格22%。
近期市场分析——公寓市场
颛桥板块公寓产品主力单价以7000~8000元/㎡为主;且市场接受度较高。
颛桥板块公寓主力销售产品为80~90㎡的二房;占所有产品的40%;其次是120~150㎡的三房;占19%;以及<60㎡的一房;占16%。
颛桥板块公寓主力总价<70万元占市场62%;<150万元占98%;250~350万元的高端公寓仅占2%。
板块公寓产品小面积、低总价;产品定位不高
08。01~08。08公寓产品成交均价市场表现
08。01~08。08公寓产品产品面积市场表现
08。01~08。08公寓产品成交总价市场表现
近期市场分析——公寓市场
板块公寓产品
占位小、价格低
板块公寓产品接受度低
面积小、总价低
板块公寓产品定位不高
板块公寓产品客户搜索圈小
板块公寓产品对客户的经济能力要求较低
以首次置业;以购置婚房为目的的年轻白领为主
以本地区域客以及周边产业园区新上海人为主
于是我们将视线转向了板块别墅产品
产品定位的不同
产品客户的不同
近期市场分析——公寓市场
上海整体别墅产品成交量近两月有明显下滑。
闵行区别墅产品去化量占全市约为12%;与公寓产品市场占位基本持平。
颛桥板块别墅产品在区域内的市场占位一直较高;几乎占去半壁江山;这与颛桥板块公寓产品的市场表现截然相反。
上海别墅产品平均成交价格近期保持稳定;08。08月平均成交价格为19208元/㎡。
闵行区域别墅产品的平均成交价格高于上海平均水平28%; 08。08月平均成交价格为21468元/㎡。
颛桥板块别墅产品的平均成交价格基本与闵行区域平均成交价格持平。 08。08月平均成交价格为19004元/㎡。
08。01~08。08别墅产品成交量市场表现
08。01~08。08别墅产品成交均价市场表现
占位重;价格高;高端别墅区;形象深入人心
近期市场分析——别墅市场
08。01~08。08别墅产品成交均价市场表现
08。01~08。08别墅产品产品面积市