文档介绍：物业行业商业模式深度分析
物业管理的定义及分类
物业管理是指物业管理经营人受物业全部人或使用人
的委托，运用现代管理与服务技术，根据委托管理合同，对
已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范
化的支出，结余或者不足均由业主享有或者担当的物业服务计
费方式；包干制是指由业主向物业企业支付固定的物业服务
费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者担当的物业服务
计费方式。两者的主要差异在于盈亏担当主体差异以及资金
管理透明度的不同。包干制下，业主无权干预企业对所收取
物业费的使用，而酬金制下，企业酬金以外的物业费必需存
放于特地的账户，且业主有权进行监管。
包干制下，所收取的物业管理费全部计收入，并从物业
管理费中支付与物业管理相关的开支，相应成本确认为销售
及服务成本，剩余计毛利，因此收入较高，但是毛利率较低；
- 2 -而酬金制下，公司保留的物管费作为酬金收入，剩余预收的
物业服务支出是代管性质，作为物业管理的运营资金，因此
酬金制的收入规模小，但是毛利率接近 100%。受到我国居
民对物业消费的承受能力以及业主专业水平的限制，我国目
前大部分的物业管理收费方式采用的是包干制。
基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来
源。从 20XX 年-20XX 年的百强企业营业收入构成来看，基
础物业服务收入业绩贡献度维持在 80%左右，是企业营业收
入的主要来源。近几年由于百强企业普遍采取“内生+外延”
式扩张，基础物业服务收入逐年增加，20XX 年高达
万元，同比增长 %，20XX 年-20XX 年间百强企业基础
物业服务营业收入均值年复合增长率为 %。从净利润均
值来看，百强企业净利润持续增长，基础物业服务净利润占
比逐年下降，主要由于基础性物业服务费提升存在一定难度
且物业服务业务的毛利率较低，利润空间受限所致。 20XX
年百强企业基础物业服务净利润均值为万元，占企
业平均净利润的 %，是净利润的主要来源。
增值业务
增值业务主要包括业主增值服务和非业主增值服务。近
年来消费升级以及互联网技术创新，百强企业不约而同发力
增值服务，不断完善社区生态布局，打开新的利润增长空间。
物业百强企业增值服务项目的分类上，主要包括业主增值服
务和非业主增值服务两大类。非业主增值服务针对地产开发
商绽开，企业利用把握的物业管理方面技术优势和运营经验，
- 3 -供应案场服务、工程服务以及顾问咨询服务等以收取费用。
业主增值服务的基础是社区 O2O 平台，主要通过轻资产输
出平台扩大用户基数、外加不断嫁接新增值服务项目来实现
收入的增长。
20XX 年非业