文档介绍：商品房住宅小区停车位产权归属
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵
和特征。
、房地产法律制度的形式。
在当前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，相关
房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理
部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有
业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租
（售）”。
1999 年 7月 1 日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第
条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面
积和和不分摊公用建筑面积。第 条规定：公用建筑面积分为应分
摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第 条、第
条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库
的建筑面积。
3 、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们能够清楚地知道我国现行的房地产法律制
度具有以下的特征：（ 1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的
关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律
规范。
2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土
地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法
律权利。
5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、
分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，
没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权
份额的建筑物，而且是一种从权利。
6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由
买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，
其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须
经法定登记才得于确权和保护。
8）土地使用权与房屋所有权能够分别登记，亦可合二为一登记。
分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权
证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产
权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权
证》。
9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事
人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，
其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地
随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、
附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，
只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4 、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具
有以下特点：（ 1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房
屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
2）在实质要件上，只有取得有相对应土地使用权面积份额的建筑
物才具有房地产权。
3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑
面积容积率=建筑总面积/ 土地使用权面积）的建筑物才能够取得相对
应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可
依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），因为其没有相对应
宗地号的土地使用权面积份额，所以，其权利人无须向国家交纳土地
使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面
积），不能单独取得《房地产证》。
5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑
容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或
分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）
是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权
利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可 分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与
政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开
发商与买方双方当然能够在《房地产买卖合同》