文档介绍：济南铁道职业技术学院
二、房地产的实物、权益和区位
1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。
2、权益包括权利、利益和收益，
3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系
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（3） 、估价对象可能是房地产的
某一部分如某个楼层、某套住房或其
中的装修装饰部分；
（4） 、房地产估价中也可能含有房
地产以外的、作为房地产的一种附属
财产的价值，如宾馆和办公楼估价不
仅包含宾馆或办公楼的建筑物及其基
地的价值，还可能包含其中的设施、
设备(如室内配备的家具、电视机、电
话机等)的价值。
3．房地
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房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个
四、房地产的特性
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房地产的不可移动性，决定了任
何一宗房地产只能就地开发、利
用或消费，而且要受制于其所在
的空间环境(邻里及当地的社会经
济)，所以，房地产市场不存在全
国性市场，更不存在全球性市场
，而是一个地区性市场(城市房地
产一般是以一个城市为一个市场)
，其供求状况、价格水平和价格
走势等都是当地的，在不同地区
之间各不相同
1、不可移动性（又称位置固定性）
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房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的
2、独一无二性
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可以说土地具有不可毁灭性由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
3、寿命长久性
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由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。   房地产的数量有限性，使得房地产具有独占性房地产数量有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加
4、数量有限性
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用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用不 可能很高或受原有建筑结构的限制。     多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。     从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地
5、用途多样性
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相互影响性也就是经济学上
所讲的外部性或外部影响。
外部影响有正有负这种性质
的外部影响被称为外部不经
济。房地产由于具有相互影
响性，外部性问题非常突出。
6、相互影响性
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政府对房地产的限制
警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。
征用权。为了社会公共利益的需要，可以强行取得单位和个人的房地产，但要给予补偿。
征税权。可以对房地产征税。
充公权。有些情况可以无偿收回。 房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响
7、易受限制性
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房地产的价值不仅高，
而且大。
其价值高即单位价值高
其价值大即总体价值大.
8、价值高大性
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房地产由于价值高大，加上不
可移动性和独一无二性，使得同
一宗房地产的买卖不频繁，一旦
需要买卖，要花费相当长的时间
来寻找合适的买者和进行讨价还
价。所以，当急需资金或有其他
急需时，不易将房地产变成现款
如果要快速变现，只有相当幅度
的降价。
9、难以变现性
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引起房地产价格上升的原因：
(1)对房地产本身进行的投资改良
(2)通货膨胀
(3)需求增加导致稀缺性增加
(4)外部经济或相互影响
10、保值增值性
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1、概念
房地产估价是指专业估价人
员，根据估价目的，遵循估
价原则，按照估价程序，选
用适宜的估价方法，并在综
合分析影响房地产价格因素
的基础上，对房地产在估价
时点的客观合理价格或价值
进行估算和判定的活动。
五、房地产估价
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理论上估价的必要性
由于房地产具有不可移
动性、独一无二性和价
值高大性，房地产市场
是典型的“不完全市场”。
2、房地产估价的必要性
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