文档介绍：第八章房地产税法
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一、房地产税制的主要规定
我国现行房地产税制中直接以房地产为征税对象的税种主要有以下几种：
房产税（对内）
城市房地产税（涉用房，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆、招待所、商店等使用的房屋及出租的房屋均应征收房产税；
⑥学校办的工厂、招待所等房屋，如纯为学校教学、科研等服务的，免征房产税；如有对外业务收入的，应征房产税；即对内又对外的，能分清楚的，分清后计征，分不清楚的，应全额征收房产税；
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⑦军需工厂的房产，为照顾实际情况，凡生产军品的，免征房产税；生产经营民用品的，依照规定征收房产税；既生产军品又生产经营民品的，可按各占比例划分征免房产税；
⑧对非营利性医疗机构自用的房产、土地、车船，免征房产税、城镇土地使用税和车船使用税。
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⑨对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
⑩对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
⑾对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。
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（二）土地增值税的基本规定
1、征税范围
（1）转让国有土地使用权；
（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
判定是否征收土地增值税的标准，一是有偿转让；二是国有土地。
具体注意事项：
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（1）征收土地增值税包括：出售、交换（个人之间交换自有居住用房地产除外）、抵债的；
（2）不征税的有：
以继承、赠予方式转让房地产的；
房地产的出租；
房地产的抵押；
以房地产进行投资、联营；
合作建房；
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企业兼并转让房地产；
房地产的代建房行为；
房地产的重新评估；
因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的。
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2、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
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3、税率
土地增值税实行4级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
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4、土地增值税的计算
（1）计算公式
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
或=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（2）增值额即应税收入减除扣除项目
应税收入包括纳税人转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
扣除项目有：
①取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和登记、过户手续费。
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②房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
③房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
房地产开发费用不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用扣除，而按《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的标准扣除。具体有两种办法：
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一是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的开发费用＝利息十［取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本］×5%（或以内）
二是纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明，其允许扣除的开发费用＝［取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本］×10%（或以内）
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④旧房及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本×成新度折扣率
⑤与转让房地产有关的税金。