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中海赵巷别
人士将逐步转化为新上海富裕阶层；
（3）申博成功、中国入关、浦江两岸开发等利好消息将吸引更多的外资进入上海，更
多的外资企业和国际 500 强企业将地区总部迁至上海，也带来了新一批别墅的租赁阶层
和购买阶层；
（4）上海为增强整体城市竞争力。扩大吸引外资，决定启动“173 计划”，即将松江、
嘉定、青浦三区 173 平方公里的范围划为新的低成本外商投资基地。
2、上海停止别墅类项目土地的批租将在很大程度创造了未来别墅市场的稀缺性，随着
上海土地资源越来越珍贵，容积率在以下的独立别墅项目将会更加稀缺；
3、随着上海经济的发展，上海即将成为一个新的百万富翁制造中心，将诞生一个新上
海富裕阶层，他们具有以下特点：
（1）有一定的收入，月收入在 3 到 5 万元，年收入在 50 万以上；
（2）年龄在 35—45 岁，并且有越来越年轻的趋向；
（3）是企业的管理、技术核心阶层，是企业福利、资源的最大掌握者和获利人；
（4）其中的相当一部分人有留洋经历，是融汇中西文化的现代经营管理专家。
二、上海别墅的历史和现状：
上海别墅的发展——三次浪潮：
第一次浪潮——九十年代初的房地产开发热，形成了外销别墅的出现，主要集中在西郊虹桥地区，主要客户群为外国驻沪领事、外企老总，截止到 1996 年底，有别墅楼盘 62 个，以
租赁为主，一部分也上市销售，但租赁情况不理想；
第二次浪潮——九十年代中后期，由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，一枝独秀，经济的发展
带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资
者，在这阶段，随着 1997 年锦秋加州花园的推出，使得联排等经济型别墅成为新的销
售热点；
第三次浪潮——2001 年到今天，随着房地产市场再次迅猛发展进而带动了别墅市场的复苏，随
着家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、白领阶层
等市场的形成，别墅市场的春天真正到来，别墅市场进入一个百花齐放，百家争鸣的局
面，从花语墅、康桥半岛为代表的联排别墅，到亿豪名邸、艺墅学苑为代表的叠加别
墅，再到云顶别墅、长岛别墅为代表的中高档独立式别墅，别墅风格也层出不穷，从传
统的欧美别墅，到中式庭院、澳洲风情、高尔夫别墅等，而西郊庄园、鼎邦丽池的出
现，一下子把别墅总价从百万提升到了千万，而上海紫园的横空出世，则代表了上海在
豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区，上海作为国际大都市正在创造
更好的居住环境，迎接来自世界各地的精英人士。
三次别墅浪潮造成上海别墅市场开发规模化、开发区域范围扩大，别墅种类增
多，而中高档别墅成为开发的热点，供应量一直占据了别墅市场最大的分额。上海别墅
的竞争焦点也将集中在中高档的别墅。将逐步进入更加激烈的产品竞争和品牌竞争之
中。
2002 年上海别墅的供求状况：
2002 年别墅供应主要集中在 5 个行政区，即浦东、闵行、松江、青浦和长宁；供应量达到全市
总量 95％，同时需求较为旺盛的主要集中在闵行、浦东和松江三个行政区。2002 年上
海市在售别墅楼盘约 180 个，2002 年推出别墅共 580 万平方米，销售约 130 万平方米，
其中闵行（包括奉贤，49 个）、浦东（包括南汇，45 个）、松江（43 个）、青浦（